Affordability assessment - jak banki oceniają Twoją zdolność

Wiele osób myśli, że uzyskanie mortgage zależy głównie od credit score. W rzeczywistości równie ważny - jeśli nie ważniejszy - jest affordability assessment, czyli ocena zdolności do spłaty kredytu. Nawet z doskonałym score, bank odmówi Ci mortgage, jeśli uzna, że nie stać Cię na raty.

Czym jest affordability assessment?

Affordability assessment to szczegółowa analiza Twoich dochodów i wydatków przeprowadzana przez lendera. Celem jest ustalenie, czy po opłaceniu wszystkich rachunków i zobowiązań zostaje Ci wystarczająco dużo, żeby spłacać ratę mortgage - nie tylko dziś, ale też w przyszłości, gdy stopy procentowe mogą wzrosnąć.

To obowiązkowy element procesu kredytowego, narzucony przez Financial Conduct Authority (FCA) po kryzysie finansowym z 2008 roku.

Co bank bierze pod uwagę po stronie dochodów?

Pensja podstawowa (basic salary) - to fundament. Bank bierze 100% Twojej pensji brutto.

Nadgodziny (overtime) - większość banków liczy 50% średniej z nadgodzin za ostatnie 3-6 miesięcy. Muszą być regularne, nie jednorazowe.

Bonusy - zwykle 50-75% średniej z ostatnich 2-3 lat. Niektóre banki nie liczą bonusów wcale.

Dochody z wynajmu - jeśli masz nieruchomość na wynajem, większość banków liczy 75% dochodu z wynajmu.

Second job - akceptowany przez większość banków, jeśli trwa minimum 6-12 miesięcy.

Benefits - Child Benefit, Tax Credits, Universal Credit mogą być uwzględnione, ale nie przez wszystkich lenderów.

Dochody z zagranicy - trudne do uwzględnienia. Większość mainstream lenderów ignoruje dochody spoza UK.

Co bank bierze pod uwagę po stronie wydatków?

Bank analizuje Twoje stałe zobowiązania:

- Istniejące kredyty i pożyczki (miesięczne raty)

- Karty kredytowe (minimalna płatność lub procent limitu)

- Overdraft (może być liczony jako zobowiązanie)

- Umowy na telefon, samochód (HP/PCP)

- Council Tax

- Childcare costs

- Student loan repayments

- Alimenty (child maintenance)

Oraz wydatki na życie:

- Jedzenie

- Transport

- Rachunki za media

- Ubezpieczenia

- Ubrania

- Rozrywka

Bank porównuje Twoje deklarowane wydatki z danymi ONS (Office for National Statistics) i bierze wyższą z dwóch kwot. Nie możesz więc zaniżyć swoich wydatków.

Jak banki obliczają zdolność?

Uproszczony wzór:

Jeśli nadwyżka jest dodatnia i wystarczająca, przechodzisz assessment. Jeśli jest ujemna lub za niska - odrzucenie.

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

1. Spłać zobowiązania - każde zmniejszenie miesięcznych rat zwiększa zdolność. Priorytet: karty kredytowe z wysokimi minimalnymi płatnościami i pożyczki.

2. Zamknij nieużywane karty kredytowe - nawet z zerowym saldem, sam limit może być liczony jako potencjalne zobowiązanie.

3. Zwiększ dochody - dodatkowa praca, podwyżka, regularne nadgodziny - wszystko pomaga.

4. Dłuższy mortgage term - kredyt na 30-35 lat ma niższą ratę miesięczną, co ułatwia przejście assessment.

5. Wyższy depozyt - mniej pożyczasz = niższa rata = łatwiejszy assessment.

6. Joint application - wspólny wniosek z partnerem łączy dochody obu osób.

Pułapki, na które uważaj

Gambling transactions - regularne transakcje na stronach bukmacherskich na wyciągach bankowych to poważna czerwona flaga. Wielu lenderów automatycznie odrzuci wniosek.

Chwilówki (payday loans) - nawet jeśli dawno spłacone, ślad na raporcie negatywnie wpływa na ocenę.

Duże niewyjaśnione wpływy - bank może poprosić o wyjaśnienie dużych kwot na koncie. Regularne przelewy gotówkowe bez wyjaśnienia mogą zaalarmować.

Sprawdź swój raport na CheckMyFile→ przed wnioskiem, żeby wiedzieć, co bank zobaczy. Drobne błędy na raporcie mogą wpłynąć na ocenę zdolności.

Różnice między lenderami

Każdy lender ma własne kryteria affordability. Dlatego odrzucenie przez jeden bank nie oznacza, że nie dostaniesz mortgage nigdzie. Broker hipoteczny zna kryteria poszczególnych lenderów i może skierować Cię tam, gdzie Twoje szanse są najwyższe.