Bridging loan - kiedy kredyt pomostowy ma sens

Znalazłeś dom, złożyłeś ofertę, została przyjęta, a kupujący Twoje obecne mieszkanie wycofał się na tydzień przed exchange. Masz do wyboru stracić transakcję albo pożyczyć 180 000 funtów na cztery miesiące przy oprocentowaniu około 0,8 procent miesięcznie. To jest sytuacja, do której stworzono bridging loan.

Czym jest kredyt pomostowy

Bridging loan to krótkoterminowa pożyczka zabezpieczona na nieruchomości, zwykle na 3 do 18 miesięcy. Nie spłacasz jej ratami jak mortgage. Spłacasz ją jednorazowo z konkretnego źródła, które określasz z góry i które nazywa się exit strategy.

Odsetki nalicza się miesięcznie, a nie rocznie, i to jest pierwsza rzecz, którą trzeba zrozumieć. Stawka 0,85 procent miesięcznie brzmi niewinnie, ale w skali roku to ponad 10 procent, a po doliczeniu opłat efektywny koszt roczny często przekracza 14 procent.

W UK rynek dzieli się na dwie kategorie regulacyjne. Regulated bridging dotyczy nieruchomości, w której mieszkasz lub będziesz mieszkać, i podlega nadzorowi FCA. Unregulated bridging dotyczy inwestycji, buy-to-let i nieruchomości komercyjnych, i nie ma tej samej ochrony. Sprawdź, którą wersję Ci oferują.

Jak liczone są odsetki

To pytanie decyduje o tym, ile faktycznie dostaniesz na konto.

Retained interest. Lender z góry potrąca odsetki za cały okres z kwoty pożyczki. Bierzesz 100 000 funtów na 9 miesięcy przy 0,8 procent, więc lender zatrzymuje 7 200 funtów, a Ty dostajesz około 92 800 funtów minus opłaty. Nie płacisz nic w trakcie. Jeśli spłacisz wcześniej, część odsetek wraca. To najczęstszy model.

Rolled up interest. Odsetki doliczają się do salda i płacisz wszystko na końcu. Dostajesz pełną kwotę, ale dług rośnie.

Serviced interest. Płacisz odsetki miesięcznie z własnych środków, jak przy interest-only. Wymaga wykazania dochodu, ale w sumie wychodzi najtaniej.

Realne koszty poza oprocentowaniem

- Arrangement fee - 1,5 do 2 procent kwoty pożyczki. Przy 150 000 funtów to 2 250 do 3 000 funtów.

- Exit fee - część lenderów pobiera 1 procent przy spłacie, część nie pobiera nic. Pytaj.

- Wycena - 500 do 1 500 funtów zależnie od wartości nieruchomości.

- Opłaty prawne - Twoje i lendera, zwykle łącznie 1 500 do 3 000 funtów. Przy bridging płacisz zawsze prawnika lendera.

- Broker fee - często 1 procent, bo bridgingu praktycznie nie da się załatwić bez brokera.

Realistyczny łączny koszt pożyczki 150 000 funtów na 6 miesięcy to około 13 000 do 16 000 funtów. To musi mieścić się w rachunku, który robisz przed podpisaniem.

Kiedy bridging naprawdę ma sens

Rozpad łańcucha przy zakupie. Klasyczny przypadek. Kupiec na Twój dom wycofał się w ostatniej chwili, a transakcję na nowym trzeba domknąć. Bridging pokrywa różnicę, a spłacasz go po sprzedaży starej nieruchomości. To jest chain break finance.

Zakup na aukcji. 28 dni na completion to za mało na standardowy mortgage. Bridging kupuje Ci czas na normalne finansowanie po fakcie.

Nieruchomość niefinansowalna standardowo. Dom bez kuchni, bez łazienki, po pożarze, z krótkim leasem. Kupujesz na bridging, naprawiasz, potem robisz remortgage na normalny mortgage. To jest tak zwane refurbishment bridge.

Kupno przed sprzedażą. Znalazłeś idealny dom i chcesz kupić bez presji łańcucha. Bridging pozwala kupić najpierw i sprzedać spokojnie, często za wyższą cenę.

Krótki lease. Mieszkanie, w którym zostały 62 lata leasu, jest trudne do sfinansowania. Bridging pozwala kupić i przedłużyć lease, po czym remortgage staje się możliwy.

Zamrożone środki w innej inwestycji. Rzadszy przypadek, ale realny dla osób budujących portfel buy-to-let.

Kiedy bridging jest złym pomysłem

Jeśli nie masz konkretnej, sprawdzalnej exit strategy, nie bierz bridging. "Sprzedam dom, ktoś się znajdzie" nie jest exit strategy. Exit strategy to podpisana umowa sprzedaży albo decision in principle na remortgage od konkretnego lendera z realną wyceną.

Jeśli używasz bridgingu do zasypania dziury w budżecie domowym, jest to najdroższy znany sposób na pogorszenie sytuacji. To nie jest produkt konsumencki.

Nie bierz go również wtedy, gdy licytujesz cenę zakupu w oparciu o wycenę po remoncie, której nikt nie potwierdził na piśmie. Ryzyko, że gross development value wyjdzie 20 000 funtów niżej, jest bardzo realne.

To samo dotyczy sytuacji, w której planujesz spłatę ze sprzedaży nieruchomości w regionie, gdzie transakcja trwa średnio pięć miesięcy, a bridging bierzesz na trzy.

Bridging po terminie robi się bardzo drogi. Default rate potrafi wynieść 2 do 3 procent miesięcznie, a lender ma zabezpieczenie na Twoim domu i realnie może go przejąć.

Czego wymaga lender

Bridgerzy patrzą przede wszystkim na nieruchomość i na wyjście, a nie na Twoje payslipy. To zaleta dla self-employed i osób z krótką historią dochodową.

Standardowe wymagania:

1. LTV zwykle do 70-75 procent wartości nieruchomości. Przy pożyczkach gross z odsetkami potrąconymi liczy się to od kwoty brutto.

2. Zabezpieczenie na nieruchomości - first charge albo second charge, jeśli masz już mortgage.

3. Udokumentowana exit strategy - umowa przedwstępna sprzedaży, DIP na remortgage albo dowód nadchodzących środków.

4. Wycena od surveyora z panelu lendera - Twoja własna wycena się nie liczy.

5. Dokumentacja AML i źródła depozytu.

6. Historia kredytowa ma znaczenie mniejsze niż przy mortgage, ale aktywne CCJ i niedawne defaulty podniosą cenę albo obniżą LTV.

Decyzja wstępna potrafi przyjść w 24 godziny, a wypłata w 5 do 15 dni roboczych. Przy dobrze przygotowanej dokumentacji zdarzają się szybsze przypadki.

Alternatywy, które warto policzyć najpierw

Zanim wejdziesz w bridging, sprawdź, czy nie da się taniej.

Further advance u obecnego lendera - jeśli masz equity, dobranie kredytu bywa dużo tańsze, choć wolniejsze.

Second charge mortgage - stawki wyższe niż first charge, ale zwykle poniżej 10 procent rocznie, a nie miesięcznie.

Renegocjacja terminu completion - czasem sprzedający zgodzi się poczekać trzy tygodnie, jeśli zaproponujesz niedużą rekompensatę. To kosztuje ułamek bridging.

Pożyczka rodzinna z formalną umową - przy zachowaniu dokumentacji dla lendera i AML.

Bridging to narzędzie precyzyjne. Użyty do właściwego problemu ratuje transakcję i zarabia na siebie. Użyty jako łatanie dziury kosztuje kilkanaście tysięcy funtów i zostawia zabezpieczenie na Twoim domu.

Ponieważ wyjście z bridging prawie zawsze prowadzi przez remortgage, Twój profil kredytowy w dniu wyjścia decyduje o powodzeniu całej operacji. Sprawdź raport na CheckMyFile przed podpisaniem umowy pomostowej, a nie miesiąc przed jej terminem spłaty.