Cladding i EWS1 - mortgage na mieszkanie po Grenfell

Mieszkanie na czwartym piętrze w bloku z 2016 roku, cena 210 000 funtów, wszystko idzie gładko do momentu, gdy solicitor pyta zarządcę o dokumentację elewacji. Odpowiedź brzmi: budynek czeka na inspekcję, EWS1 nie został wystawiony. Od tej chwili mieszkanie jest praktycznie niefinansowalne, dopóki papier się nie pojawi.

Skąd się wziął formularz EWS1

Po pożarze Grenfell Tower w 2017 roku okazało się, że tysiące budynków w Anglii i Walii ma okładziny elewacyjne i materiały izolacyjne, które rozprzestrzeniają ogień. Banki zorientowały się, że nie potrafią wycenić mieszkania w budynku, którego elewacja może wymagać wymiany za miliony funtów.

W grudniu 2019 roku RICS wspólnie z UK Finance i Building Societies Association wprowadził External Wall System form, w skrócie EWS1. To jednostronicowy dokument podpisany przez odpowiednio wykwalifikowanego inżyniera pożarowego, który stwierdza, czy system ścian zewnętrznych budynku spełnia wymagania bezpieczeństwa.

Kluczowa rzecz, o której wielu ludzi nie wie: EWS1 nie jest certyfikatem bezpieczeństwa i nie jest wymogiem prawnym. To narzędzie stworzone przez i dla sektora finansowego, żeby lender wiedział, czy może pożyczyć pieniądze na dane mieszkanie.

Jak czytać wynik EWS1

Formularz wystawia się w dwóch ścieżkach, A i B, a wewnątrz nich są warianty.

- A1 - w elewacji nie ma materiałów palnych. Zielone światło, mortgage bez problemu.

- A2 - są materiały palne, ale ryzyko jest niskie i nie wymaga prac naprawczych. Zwykle akceptowane.

- A3 - są materiały palne, ryzyko wymaga działań, ale możliwe jest zarządzanie nim bez wymiany elewacji. Lenderzy dzielą się tutaj, część akceptuje, część chce więcej informacji.

- B1 - przeprowadzono ocenę ryzyka pożarowego i nie ma potrzeby prac naprawczych. Akceptowane.

- B2 - potrzebne są prace naprawcze. To jest wynik, który blokuje mortgage do czasu wykonania robót i wystawienia nowego formularza.

Jeśli słyszysz od agenta "budynek ma EWS1", to za mało. Pytaj o literę i cyfrę. Między A2 a B2 leży przepaść: udany zakup albo kilka tysięcy funtów straconych na prawników i wycenę.

Które budynki tego dotyczą

Pierwotnie EWS1 dotyczył budynków powyżej 18 metrów, czyli mniej więcej od szóstego piętra. Potem zakres rozszerzono na budynki powyżej 11 metrów, czyli od czterech kondygnacji, a w praktyce lenderzy pytali nawet o niższe bloki z okładziną kompozytową lub drewnianą.

Od 2022 roku sytuacja zaczęła się porządkować. RICS wydał zaktualizowane wytyczne, a rząd wraz z największymi lenderami uzgodnił, że dla budynków objętych rządowymi programami finansowania napraw albo umową deweloperską o samodzielne usunięcie wad, EWS1 nie będzie bezwzględnie wymagany. Sześciu największych lenderów, czyli Barclays, HSBC, Lloyds, Nationwide, NatWest i Santander, zadeklarowało finansowanie mieszkań w budynkach objętych takim programem.

W 2026 roku obraz jest znacznie lepszy niż w 2020, ale nie jest czysty. Bloki, których nikt nie objął programem, te z nieustalonym deweloperem i te, gdzie zarządca zwleka z inspekcją, nadal potrafią zablokować transakcję na miesiące.

Building Safety Act i ochrona leaseholdera

Building Safety Act 2022 wprowadził coś, co realnie zmienia rachunek kupującego. Jeśli jesteś qualifying leaseholder, czyli mieszkanie było Twoim głównym miejscem zamieszkania (albo posiadałeś maksymalnie trzy nieruchomości w UK) w dniu 14 lutego 2022, ustawa ogranicza Twoją odpowiedzialność za koszty naprawy elewacji.

Problem w tym, że status qualifying leaseholder jest przypisany do konkretnego lokalu i konkretnej daty, a nie do osoby. Kupując mieszkanie od qualifying leaseholdera, przejmujesz jego status. Kupując od kogoś, kto nie kwalifikował się w tej dacie, kupujesz mieszkanie bez ochrony kosztowej. Solicitor musi dostać podpisany leaseholder deed of certificate od sprzedającego. Bez tego dokumentu wielu lenderów po prostu nie wypłaci środków.

To jest moment, w którym tani conveyancer za 700 funtów przestaje być oszczędnością. Przy mieszkaniach po Grenfell potrzebujesz kancelarii, która robi takie transakcje regularnie.

Co zrobić, zanim złożysz ofertę na mieszkanie w bloku

1. Zapytaj agenta o wysokość budynku, liczbę kondygnacji i rok budowy albo rok ostatniej modernizacji elewacji.

2. Poproś o kopię EWS1 z datą i podpisem, jeśli istnieje. Formularz jest ważny przez pięć lat i dotyczy całego budynku, nie pojedynczego mieszkania.

3. Zapytaj o remediation status: czy budynek jest objęty Building Safety Fund, Cladding Safety Scheme, umową deweloperską czy niczym.

4. Poproś o ostatnie service charge accounts i informację, czy w budżecie jest pozycja na waking watch albo prace pożarowe. Waking watch potrafi kosztować 200 do 500 funtów miesięcznie na mieszkanie.

5. Sprawdź, czy nie zaplanowano major works section 20. To rachunek, który przychodzi po completion i bywa pięciocyfrowy.

6. Zapytaj o ubezpieczenie budynku. Po Grenfell składki w niektórych blokach wzrosły kilkukrotnie i przechodzą wprost na service charge.

Co jeśli już masz takie mieszkanie i chcesz zrobić remortgage

Sytuacja jest inna niż przy zakupie, bo Twój obecny lender nie zmusi Cię do sprzedaży. Masz kilka ścieżek:

Product transfer u obecnego lendera. Zwykle nie wymaga nowej wyceny ani EWS1, bo lender ma już ekspozycję na tę nieruchomość i woli mieć klienta na fixie niż na SVR. To najczęściej najlepsze wyjście.

Remortgage do innego lendera. Wymaga nowej wyceny, więc wracasz do punktu wyjścia z EWS1.

Zostanie na SVR. Najgorsza opcja finansowo. SVR bywa 2-3 punkty procentowe powyżej fixed, czyli przy 150 000 funtów kredytu to często ponad 200 funtów miesięcznie więcej.

Jeśli mieszkanie jest w negative equity z powodu cladding, a Ty musisz się przeprowadzić, rozmowa z lenderem o wynajmie na consent to let jest bardziej realna niż sprzedaż poniżej długu.

Uczciwa ocena ryzyka

Mieszkania w blokach z problemem elewacyjnym potrafią być tańsze o 15 do 30 procent od porównywalnych lokali w budynkach czystych. To kusi, zwłaszcza first-time buyerów w Manchesterze, Birmingham i Londynie.

Ryzyko wygląda tak: nawet z ochroną Building Safety Act zapłacisz przez lata wyższy service charge, ubezpieczenie i koszty zarządzania. Sprzedaż będzie trudniejsza, bo kupujący z mortgage przejdzie przez tę samą procedurę co Ty. A jeśli okaże się, że budynek wypada z programu finansowania, rachunek trafia do właścicieli.

Kupować można, ale tylko z pełnym kompletem dokumentów w ręku, solicitorem znającym temat i brokerem, który wie, który lender finansuje budynki w konkretnym statusie remediacji.

Przy takiej transakcji każdy tydzień zwłoki kosztuje, więc zadbaj, żeby Twoja strona układanki była gotowa. Sprawdź raport kredytowy na CheckMyFile jeszcze przed rozmową z brokerem, żeby wąskim gardłem był wyłącznie budynek, a nie Twoja historia.