Consent to Let - wynajem domu na zwykłym mortgage

Dostałeś pracę 200 mil dalej, wprowadzasz się do partnerki albo wracasz na dwa lata do Polski, a dom kupiony trzy lata temu stoi pusty. Sprzedawać nie chcesz, wynająć musisz. Consent to Let to pisemna zgoda Twojego lendera na wynajem nieruchomości bez zmiany kredytu na buy-to-let.

Co dokładnie daje Consent to Let

Każda umowa mortgage rezydencyjnego zawiera warunek, że nieruchomość ma być zamieszkana przez Ciebie. Wynajem bez zgody to naruszenie umowy. Consent to Let (w skrócie CTL) to czasowe odstępstwo od tego warunku, zwykle udzielane na 12 miesięcy z możliwością przedłużenia.

Kluczowa różnica wobec buy-to-let: kredyt zostaje ten sam. Nie tracisz stawki, nie płacisz ERC, nie przechodzisz przez pełny underwriting, nie ma nowej wyceny. Formalnie to tylko adnotacja w systemie lendera.

Praktyka jest bardzo różna i zmienia się z roku na rok:

- Część lenderów, w tym Nationwide, udziela zgody bez opłaty przy standardowych sytuacjach

- Inni pobierają jednorazową opłatę administracyjną od 50 do 300 funtów

- Niektórzy dokładają narzut do oprocentowania, zwykle od 0,5 do 1,5 punktu procentowego na czas wynajmu

- W najgorszym wariancie lender kończy Twój produkt i przenosi Cię na Standard Variable Rate, co przy SVR w okolicach 7 procent oznacza kilkaset funtów miesięcznie więcej

Zanim złożysz wniosek, zapytaj wprost o wszystkie trzy rzeczy: opłatę, narzut i to, czy produkt zostaje bez zmian. O odpowiedź poproś mailem.

Kiedy lender powie tak, a kiedy nie

Zgoda jest zwykle udzielana, gdy:

- Spłacasz kredyt od co najmniej 6 miesięcy, a u części lenderów od 12 miesięcy po completion

- Nie masz zaległości w ratach

- Powód jest tymczasowy i logiczny: relokacja służbowa, przeprowadzka do partnera, wyjazd za granicę, opieka nad rodzicem

- LTV mieści się w limitach BTL danego lendera, najczęściej do 75-80 procent

Odmowa jest prawdopodobna, gdy kupowałeś na Help to Buy albo Shared Ownership (tam wynajem jest praktycznie zablokowany warunkami programu), gdy masz mortgage od 3 miesięcy, gdy chcesz wynająć pokojowo w modelu HMO albo gdy planujesz krótkoterminowy najem typu Airbnb. Short lets to osobna kategoria ryzyka i większość lenderów mówi nie.

Wynajem bez zgody to zły pomysł

Zdarza się, że ktoś stwierdza: skoro rata wpływa, to bank się nie dowie. Dowiaduje się, i to częściej, niż się wydaje. Zmiana adresu korespondencyjnego, wpis najemcy na Electoral Roll pod Twoim adresem, roszczenie z ubezpieczenia, kontrola przy remortgage'u, zgłoszenie od sąsiada w sprawie licencji.

Konsekwencje są konkretne:

- Lender może zażądać natychmiastowej spłaty całego salda jako naruszenia umowy

- Ubezpieczenie budynku przestaje działać, bo polisa rezydencyjna nie obejmuje najmu - przy pożarze zostajesz z długiem i bez domu

- Przy próbie remortgage'u u innego lendera pytanie o wynajem pojawia się wprost, a nieprawdziwa odpowiedź to mortgage fraud

- W skrajnych przypadkach kończy się to markerem CIFAS, który blokuje kredytowanie na sześć lat

Zgoda kosztuje najczęściej mniej niż 200 funtów. To najtańsza polisa w całej tej operacji.

Obowiązki, które przychodzą razem z najemcą

Z chwilą podpisania umowy najmu stajesz się landlordem ze wszystkimi obowiązkami ustawowymi:

- Gas Safety Certificate od inżyniera Gas Safe co 12 miesięcy, koszt 60-120 funtów, kopia dla najemcy przed wprowadzeniem

- EICR, czyli przegląd instalacji elektrycznej co 5 lat, 150-300 funtów

- EPC minimum klasa E - poniżej tego wynajem jest nielegalny i grozi karą do 5 000 funtów

- Ochrona depozytu w DPS, TDS albo mydeposits w ciągu 30 dni, plus prescribed information dla najemcy

- Right to Rent check w Anglii przed podpisaniem umowy

- How to Rent guide wręczony najemcy w aktualnej wersji

- Czujniki dymu na każdym piętrze i czujnik czadu w pomieszczeniach z paleniskiem

- Licencja od council, jeśli działa u Ciebie selective licensing - Liverpool, Manchester, część dzielnic Londynu i Birmingham

Zaniedbanie ochrony depozytu kończy się roszczeniem najemcy o zwrot równowartości od jednej do trzech kwot depozytu i utratą prawa do wypowiedzenia w trybie Section 21.

Podatki po polsku, ale według HMRC

Czynsz to dochód i trzeba go zgłosić. Jeśli dochód brutto z najmu nie przekracza 1 000 funtów rocznie, obejmuje Cię property allowance i nic nie zgłaszasz. Powyżej tego progu rejestrujesz się w Self Assessment do 5 października po zakończeniu roku podatkowego, w którym pojawił się dochód.

Od czynszu odliczysz koszty: prowizję agenta (zwykle 10-12 procent przy full management), ubezpieczenie landlorda, naprawy, gaz i prąd, opłatę licencyjną oraz service charge i ground rent przy leasehold. Nie odliczysz odsetek od kredytu w pełnej kwocie, bo Section 24 zamienił je na ulgę w wysokości 20 procent poniesionych odsetek.

Uwaga na próg: przy pensji 45 000 funtów i czynszu 12 000 funtów rocznie wpadasz w wyższy próg podatkowy, mimo że realny zysk z najmu jest niewielki.

Wtedy dochodzi Non-resident Landlord Scheme. Agent albo najemca ma obowiązek potrącić 20 procent podatku u źródła, chyba że złożysz do HMRC formularz NRL1 i dostaniesz zgodę na otrzymywanie czynszu brutto. Załatw to przed wyjazdem, nie po.

Consent to Let a Twoja historia kredytowa

Sama zgoda nie pojawia się na raporcie w Experian, Equifax ani TransUnion. Kredyt dalej figuruje jako mortgage. Ale przy kolejnym wniosku, na przykład o mortgage na nowy dom, musisz zadeklarować, że masz nieruchomość na wynajem, i lender policzy ratę albo dochód z najmu w swoim modelu.

Jeżeli po jakimś czasie stanie się jasne, że nie wracasz do tego domu, uporządkuj sytuację: przejdź na normalny produkt buy-to-let przy najbliższej okazji do remortgage'u. Lender w pewnym momencie i tak przestanie przedłużać zgodę.

Co zrobić krok po kroku

1. Zadzwoń do lendera albo znajdź na jego stronie formularz Consent to Let i wypełnij go pisemnie

2. Podaj powód, planowany okres wynajmu i szacowany czynsz - nie owijaj w bawełnę

3. Poczekaj na decyzję, zwykle 5-15 dni roboczych, i zachowaj pismo z warunkami

4. Zmień polisę ubezpieczeniową na landlord insurance z ochroną prawną

5. Sprawdź w swoim council, czy nieruchomość podlega licencjonowaniu

6. Zamów Gas Safety i EICR, jeśli nie masz aktualnych

7. Podpisz Assured Shorthold Tenancy - najlepiej przez agenta, jeśli mieszkasz daleko

8. Zarejestruj się w Self Assessment przed 5 października

Consent to Let jest rozwiązaniem tymczasowym i tak trzeba go traktować. Jeśli już wiesz, że budujesz portfel na wynajem, od razu rozważ buy-to-let, bo tam ekonomia i podatki wyglądają inaczej. A przed każdym wnioskiem o zgodę albo o nowy kredyt sprawdź swój raport kredytowy na CheckMyFile, żeby nie zaskoczył Cię wpis, o którym nie wiedziałeś.