Deposit Unlock i 95 procent mortgage na new build

Znalazłeś nowy dom od dewelopera za 275 000 funtów, masz odłożone 14 000 funtów i słyszysz od doradcy w biurze sprzedaży, że na new build potrzeba minimum 15 procent depozytu. Przy 275 000 to 41 250 funtów. Deposit Unlock został wymyślony dokładnie po to, żeby zejść z tego wymogu do 5 procent.

Skąd wziął się problem z depozytem na new build

Lenderzy tradycyjnie traktują nowe budownictwo ostrożniej niż domy z rynku wtórnego. Powód jest prosty: nowa nieruchomość ma tak zwaną premię za pierwszego właściciela, podobnie jak samochód wyjeżdżający z salonu. Jeśli sprzedasz ją po roku, może być warta mniej niż cena zakupu.

Skutek jest taki, że wielu lenderów z high street ustala niższy maksymalny LTV dla nowego budownictwa:

- 85 procent na nowe domy jednorodzinne, czyli depozyt 15 procent

- 75-80 procent na nowe mieszkania w blokach, czyli depozyt 20-25 procent

Dla kogoś, kto na rynku wtórnym dostałby kredyt przy 5 procentach depozytu, to bariera nie do przeskoczenia bez pomocy rodziny.

Jak działa Deposit Unlock

Deposit Unlock to schemat ubezpieczeniowy finansowany ze składek deweloperów, stworzony przez Home Builders Federation we współpracy z rynkiem reasekuracyjnym. Mechanizm:

1. Deweloper wpłaca składkę do wspólnej puli ubezpieczeniowej od każdej sprzedanej nieruchomości objętej schematem

2. Ta pula pokrywa lenderowi ewentualną stratę, gdyby doszło do przejęcia nieruchomości i sprzedaży poniżej salda kredytu

3. Dzięki temu lender może udzielić kredytu na 95 procent wartości nowej nieruchomości, także mieszkania

Dla Ciebie jako kupującego to zwykły mortgage. Nie ma tu pożyczki rządowej jak w Help to Buy, nie ma udziału w kapitale jak w Shared Ownership, nie ma opłat po pięciu latach. Płacisz normalną ratę i jesteś jedynym właścicielem od pierwszego dnia.

- Nie musisz być first-time buyerem - schemat działa też dla osób, które sprzedają obecny dom

- Nieruchomość musi być nowa i wybudowana przez dewelopera uczestniczącego w programie

- Obowiązuje limit ceny, zwykle w okolicach 750 000 funtów, ale poszczególni lenderzy stosują własne, niższe progi

- Musi to być Twoje jedyne albo główne miejsce zamieszkania - buy-to-let odpada

Kto pożycza i ile to kosztuje

Lista lenderów uczestniczących w schemacie rosła powoli. Regularnie widać w niej Nationwide, Accord Mortgages z grupy Yorkshire Building Society, Skipton oraz Newcastle Building Society, a dochodzą do tego mniejsze towarzystwa regionalne. Skład zmienia się kilka razy w roku, więc aktualną listę potwierdź u brokera albo bezpośrednio na stronie schematu.

Stawki są nieco wyższe niż na standardowym produkcie 95 procent, zwykle o 0,2-0,5 punktu procentowego. Przy kredycie 261 250 funtów na 30 lat różnica 0,3 punktu to około 43 funty miesięcznie. Trzeba to zestawić z alternatywą, czyli odkładaniem kolejnych 27 000 funtów na wyższy depozyt przez kilka lat, w czasie których ceny prawdopodobnie wzrosną.

Przy 5 procentach depozytu i tak przechodzisz pełny stress test. Lender sprawdzi, czy uniesiesz ratę przy stawce o kilka punktów wyższej niż produktowa. Wysoki LTV nie oznacza łagodniejszego underwritingu, wręcz przeciwnie.

Deposit Unlock na tle innych opcji

Mortgage Guarantee, obecnie w wersji stałej pod nazwą Freedom to Buy - gwarancja rządowa dla kredytów 91-95 procent, ale dotyczy głównie rynku wtórnego i ma limit ceny 600 000 funtów. Część lenderów nie stosuje go do nowego budownictwa.

Shared Ownership - kupujesz od 10 do 75 procent udziału i płacisz czynsz od reszty. Depozyt liczony jest od Twojego udziału, więc bywa bardzo niski, ale dochodzi czynsz, service charge i skomplikowana sprzedaż w przyszłości.

First Homes - nowe domy ze zniżką 30-50 procent od ceny rynkowej, z ograniczeniem, że przy sprzedaży musisz oddać ten sam procent zniżki. Dostępność bardzo lokalna, dużo warunków dochodowych.

Własne 10 procent - jeśli masz szansę uzbierać dwucyfrowy depozyt w ciągu roku, po prostu poczekaj. Produkty na 90 procent są tańsze i jest ich więcej.

Help to Buy Equity Loan skończył się w marcu 2023 i nie wraca. Jeżeli ktoś w biurze sprzedaży nadal o nim wspomina, to znak, że warto zweryfikować resztę tego, co mówi.

Praktyczne pułapki nowego budownictwa

Deweloperzy oferują opłacenie stamp duty, wykończenie ogrodu, sprzęt AGD albo dopłatę do depozytu. Zasada rynkowa mówi, że łączna wartość zachęt nie może przekroczyć 5 procent ceny, inaczej lender obetnie wycenę. Wszystko musi być wpisane do formularza UK Finance Disclosure of Incentives Form, który deweloper przekazuje wprost do lendera. Nie próbuj tego ukrywać, bo to najprostsza droga do wycofania oferty kredytowej.

Deweloper pobiera reservation fee, zwykle 500-1 000 funtów, i daje 28 dni na exchange of contracts. To bardzo mało czasu na pełny wniosek kredytowy. Miej AIP w ręku, zanim wpłacisz rezerwację, i solicitora, który zna nowe budownictwo.

Oferta kredytowa jest zwykle ważna 6 miesięcy, czasem 9. Jeśli budowa się przeciągnie, konieczne jest przedłużenie, a przy przedłużeniu lender ponownie sprawdza Twój dochód i historię kredytową. Zmiana pracy albo nowy kredyt na samochód w międzyczasie potrafi wywrócić sprawę na kilka tygodni przed odbiorem. Sprawdź w umowie long stop date, czyli najpóźniejszą datę ukończenia, po której możesz odstąpić od transakcji.

Sprawdź długość lease, wysokość service charge i to, czy budynek ma komplet dokumentacji przeciwpożarowej. Bloki powyżej 11 metrów bez odpowiedniej dokumentacji potrafią być niekredytowalne.

Zrób niezależny snagging survey przed odbiorem, koszt 300-600 funtów. Lista usterek zgłoszona przed przekazaniem kluczy jest naprawiana szybciej niż po. Gwarancja NHBC Buildmark albo jej odpowiednik obejmuje 10 lat, z czego pierwsze dwa lata to pełna odpowiedzialność dewelopera.

Jeden plus, o którym się zapomina

Nowe domy mają zwykle EPC klasy A albo B. Coraz więcej lenderów oferuje niższą stawkę albo cashback dla nieruchomości z dobrym certyfikatem energetycznym, a rachunki za ogrzewanie w domu z klasą B potrafią być o 800-1 200 funtów rocznie niższe niż w wiktoriańskim terraced house. W modelu affordability to nie jest liczone, ale w Twoim budżecie owszem.

Kolejność działań

1. Sprawdź na stronie schematu i u brokera, czy konkretne osiedle jest objęte Deposit Unlock

2. Zdobądź AIP, zanim wpłacisz reservation fee

3. Poproś dewelopera o pełną listę zachęt na piśmie

4. Wybierz solicitora z doświadczeniem w nowym budownictwie, nie najtańszego z listy dewelopera

5. Ustal realny termin ukończenia i wpisz sobie w kalendarz datę wygaśnięcia oferty kredytowej

6. Do czasu completion nie bierz nowych kredytów, nie zmieniaj pracy i nie zmieniaj konta bankowego

Przy 95 procentach LTV underwriting jest najostrzejszy z możliwych i pojedynczy negatywny wpis potrafi przesunąć Cię do droższego produktu. Sprawdź raport na CheckMyFile na kilka miesięcy przed rezerwacją, żeby mieć czas na poprawki.