Early repayment charges - koszty wcześniejszej spłaty mortgage
Wydawałoby się, że spłacenie mortgage wcześniej to zawsze dobra decyzja. I zwykle jest - ale lenderzy mogą naliczyć za to early repayment charges (ERC), czyli opłaty za wcześniejszą spłatę. Dla Polaków, którzy lubią pozbywać się długów jak najszybciej, to ważna informacja.
Czym są early repayment charges?
Early repayment charges to kary finansowe naliczane przez lendera, gdy spłacasz mortgage (lub jego część) przed końcem ustalonego okresu produktu. Jeśli masz mortgage z fixed rate na 5 lat, a chcesz spłacić po 3 - lender naliczy ERC.
Dlaczego? Bo lender zaplanował swoje przychody z odsetek na cały okres fix. Gdy spłacasz wcześniej, lender traci te przychody. ERC jest rekompensatą za tę stratę.
Ile wynoszą ERC?
ERC wyrażane są jako procent spłacanej kwoty i zwykle maleją z każdym rokiem okresu fix:
Typowy 5-letni fix:
- Rok 1: 5%
- Rok 2: 4%
- Rok 3: 3%
- Rok 4: 2%
- Rok 5: 1%
Typowy 2-letni fix:
- Rok 1: 2-3%
- Rok 2: 1-2%
Przy mortgage 200 000 GBP i ERC 3%, opłata wynosi 6 000 GBP. To poważna kwota, dlatego warto znać te koszty przed podjęciem decyzji.
Kiedy ERC Cię dotyczy?
ERC jest naliczane w kilku sytuacjach:
Pełna spłata mortgage - sprzedajesz dom lub spłacasz cały dług z oszczędności.
Remortgage do innego lendera - zmieniasz bank, żeby dostać lepsze oprocentowanie. To jedna z najczęstszych sytuacji.
Nadpłata powyżej limitu - większość lenderów pozwala na roczną nadpłatę bez kary (zwykle 10% salda), ale powyżej tego limitu nalicza ERC.
Product transfer - zmiana produktu u tego samego lendera zazwyczaj NIE wiąże się z ERC, bo nie spłacasz mortgage.
Nadpłaty bez kary - overpayment allowance
Większość lenderów pozwala na roczną nadpłatę do 10% salda bez naliczania ERC. To oznacza, że przy mortgage 200 000 GBP możesz nadpłacić do 20 000 GBP rocznie.
Niektórzy lenderzy są bardziej elastyczni:
- Niektóre tracker mortgages - mogą pozwalać na nieograniczone nadpłaty
- SVR (Standard Variable Rate) - zwykle bez ERC, bo nie jesteś na fixed deal
- Offset mortgages - pieniądze na koncie oszczędnościowym działają jak nadpłata bez formalnego nadpłacania
Jak uniknąć lub zminimalizować ERC?
Planuj z wyprzedzeniem - jeśli wiesz, że chcesz sprzedać dom lub zmienić lendera, zaplanuj to na koniec okresu fix, kiedy ERC wynosi zero.
Wykorzystuj nadpłaty - co roku nadpłacaj do maksymalnego dozwolonego limitu. Przy mortgage 200 000 GBP i 10% allowance, przez 5 lat możesz nadpłacić nawet 80 000-90 000 GBP bez żadnych kar.
Wybierz krótszy fix - 2-letni fix ma niższe ERC niż 5-letni i szybciej wygasa.
Rozważ tracker - tracker mortgages często mają niższe ERC lub wcale ich nie mają.
Porting - jeśli sprzedajesz dom i kupujesz nowy, wielu lenderów pozwala przenieść (port) istniejący mortgage na nową nieruchomość, omijając ERC.
ERC a remortgage - timing jest kluczowy
Najczęstszym scenariuszem, w którym Polacy spotykają się z ERC, jest remortgage. Twój fix się kończy, chcesz zmienić lendera na lepsze oprocentowanie - ale Twój obecny fix jeszcze trwa.
Reguła: zacznij szukać nowego deal 3-6 miesięcy przed końcem fix. Większość ofert mortgage jest ważna przez 6 miesięcy, więc możesz zabezpieczyć stawkę z wyprzedzeniem i ustawić start nowego mortgage dokładnie na dzień, kiedy ERC spada do zera.
Broker hipoteczny pomoże Ci obliczyć, czy ewentualne ERC jest warte zapłacenia - czasem różnica w oprocentowaniu jest tak duża, że nawet po zapłaceniu ERC wychodzisz na plus.
Sprawdź na CheckMyFile swoją historię kredytową przed planowanym remortgage - czysty raport da Ci dostęp do najlepszych stawek u nowego lendera.
Sprawdź swoją historię kredytową za darmo
Chcesz wiedzieć, jak wygląda Twój raport kredytowy? Skorzystaj z 7-dniowego darmowego okresu próbnego CheckMyFile i sprawdź dane ze wszystkich trzech agencji kredytowych w UK.
Sprawdź za darmo →