Ile zarabiasz, tyle pożyczysz - income multiples w UK

Jedno z pierwszych pytań, które zadaje sobie każdy Polak planujący kupno domu w UK, brzmi: ile właściwie mogę pożyczyć? Odpowiedź kryje się w pojęciu income multiples - czyli mnożników dochodu, którymi posługują się brytyjscy lenderzy.

Czym są income multiples?

Income multiple to po prostu mnożnik Twojego rocznego dochodu brutto, który lender stosuje, żeby obliczyć maksymalną kwotę mortgage. Jeśli zarabiasz 40 000 GBP rocznie, a lender oferuje mnożnik 4.5x, możesz pożyczyć do 180 000 GBP.

Standardowy mnożnik w UK wynosi od 4.0x do 4.5x rocznego dochodu. Niektórzy lenderzy, szczególnie dla osób o wyższych zarobkach lub w określonych zawodach, oferują nawet 5.0x do 5.5x.

Jak lenderzy liczą Twój dochód?

To nie jest tak proste, jak podanie kwoty z payslipa. Lenderzy biorą pod uwagę różne składniki:

- Podstawowa pensja brutto (basic salary) - zawsze liczona w 100%

- Nadgodziny (overtime) - zazwyczaj 50-100% średniej z ostatnich 3-6 miesięcy

- Bonusy - zwykle 50-60% średniej z ostatnich 2-3 lat

- Dodatki regularne (allowances) - zależy od lendera i rodzaju dodatku

- Średnia zysku netto z ostatnich 2-3 lat (SA302 lub accounts)

- Niektórzy lenderzy biorą ostatni rok, jeśli jest wyższy

- Pensja dyrektorska plus dywidendy

- Niektórzy lenderzy uwzględniają też retained profits (zatrzymany zysk firmy)

Dlaczego nie dostaniesz pełnego mnożnika?

Teoretycznie przy 4.5x i pensji 50 000 GBP powinieneś dostać 225 000 GBP. W praktyce kwota jest często niższa, bo lenderzy stosują stress testing - sprawdzają, czy poradzisz sobie ze spłatą, gdyby stopy procentowe wzrosły.

Od 2014 roku, po wprowadzeniu regulacji przez FCA (Financial Conduct Authority), lenderzy muszą sprawdzić Twoją zdolność nie tylko przy obecnym oprocentowaniu, ale też przy stawce wyższej o 3 punkty procentowe. To oznacza, że nawet przy dobrym dochodzie, Twoje istniejące zobowiązania mogą znacząco obniżyć dostępną kwotę.

Co obniża Twoją maksymalną kwotę?

Lenderzy odejmują od Twojego dochodu miesięczne zobowiązania, zanim zastosują mnożnik:

- Raty kredytów osobistych i samochodowych

- Minimalne spłaty kart kredytowych (zazwyczaj 3-5% salda)

- Alimenty i child maintenance

- Student loan repayments

- Inne regularne zobowiązania widoczne na raporcie kredytowym

Dlatego warto przed aplikacją sprawdzić swój raport na CheckMyFile i upewnić się, że wszystkie zobowiązania są poprawnie zarejestrowane. Czasem zamknięty kredyt nadal figuruje jako aktywny, co niepotrzebnie obniża Twoją zdolność.

Jak zmaksymalizować kwotę mortgage?

1. Spłać istniejące długi - szczególnie karty kredytowe i małe pożyczki. Każde 200 GBP miesięcznej raty to potencjalnie 10 000-15 000 GBP mniej dostępnego mortgage.

2. Pokaż pełny dochód - upewnij się, że Twoje payslips pokazują overtime i bonusy. Jeśli dostajesz regularne nadgodziny, zbierz payslips z ostatnich 6 miesięcy.

3. Rozważ joint application - wspólny wniosek z partnerem łączy oba dochody, co znacząco zwiększa dostępną kwotę.

4. Znajdź odpowiedniego lendera - mnożniki różnią się między lenderami. Broker hipoteczny wie, który lender oferuje najkorzystniejszy mnożnik dla Twojej sytuacji.

5. Poczekaj na podwyżkę - jeśli spodziewasz się wzrostu pensji, czasem warto poczekać kilka miesięcy, bo wyższy dochód oznacza wyższy mortgage.

Pamiętaj, że income multiple to punkt wyjścia, nie gwarancja. Ostateczna decyzja lendera zależy od wielu czynników - historii kredytowej, depozytu, typu nieruchomości i Twojej ogólnej sytuacji finansowej.