Japanese knotweed a mortgage - dlaczego bank odmawia

Surveyor wraca z oględzin i pisze jedno zdanie: przy ogrodzeniu w głębi ogrodu zidentyfikowano Japanese knotweed. Transakcja, która była gotowa do exchange, zatrzymuje się na kilka tygodni, a wartość nieruchomości spada w raporcie o 5 do 15 procent, zanim ktokolwiek zdąży zapytać, czy roślina w ogóle rośnie na tej działce.

Dlaczego zwykły chwast blokuje kredyt na 200 000 funtów

Rdestowiec japoński, po angielsku Japanese knotweed, sprowadzono do Wielkiej Brytanii w XIX wieku jako roślinę ozdobną. Rośnie do 3 metrów wysokości, w szczycie sezonu przyrasta nawet 10 centymetrów dziennie, a jego kłącza schodzą kilka metrów w bok i w głąb gruntu.

Bank nie boi się rośliny. Bank boi się dwóch rzeczy: kosztu usunięcia i odpowiedzialności prawnej. Usunięcie z gwarancją to zwykle 3 000 do 15 000 funtów, a przy zabudowie i konieczności wywozu gruntu na składowisko nawet 25 000 funtów i więcej. Do tego dochodzi ryzyko roszczenia od sąsiada, jeśli roślina przeszła przez granicę działki. Sądy w Anglii zasądzały odszkodowania z tytułu private nuisance, w tym za tak zwaną utratę wartości wynikającą z samego stygmatu.

Znaczenie ma też Environmental Protection Act 1990. Rdestowiec jest odpadem kontrolowanym, więc nie wolno go wyrzucić do zwykłego kontenera ani wywieźć na dziką hałdę. Wyrzucenie gruntu z kłączami to przestępstwo.

Jak lender ocenia sytuację

Standardem branżowym jest podejście oparte na odległości rośliny od budynku i od granicy działki. RICS w 2022 roku zaktualizował wytyczne i przesunął akcent z samej odległości siedmiu metrów na ocenę rzeczywistego wpływu na budynek i sąsiedztwo.

W praktyce lenderzy pracują na czterech poziomach ryzyka:

- Kategoria 4 - rdestowiec widoczny na sąsiedniej działce, dalej niż 7 metrów od granicy. Najczęściej bez wpływu na decyzję.

- Kategoria 3 - rdestowiec na sąsiedniej działce bliżej niż 7 metrów od granicy albo na Twojej działce dalej niż 7 metrów od budynku. Lender chce raportu specjalisty.

- Kategoria 2 - rdestowiec na działce w odległości poniżej 7 metrów od budynku, ale bez oznak uszkodzeń. Wymagany plan zwalczania z gwarancją.

- Kategoria 1 - roślina przy budynku, widoczne uszkodzenia nawierzchni, ścian, drenażu. Bardzo trudne do sfinansowania bez wykonanego zabiegu.

Nie ma jednej polityki dla całego rynku. Nationwide, Halifax i Santander zwykle akceptują nieruchomość, jeśli jest ważny management plan z insurance backed guarantee na 5 do 10 lat wystawiony przez firmę zrzeszoną w Property Care Association albo Invasive Non-Native Specialists Association. Część lenderów odmawia niezależnie od dokumentów, a specialist lenderzy tacy jak Together potrafią pożyczyć, ale przy wyższym depozycie.

Co to jest insurance backed guarantee i dlaczego jest ważniejsze niż sam zabieg

Zabieg herbicydowy trwa zwykle 3 do 5 sezonów. Firma opryskuje glifosatem, monitoruje odrosty, a po kilku latach wydaje potwierdzenie skuteczności. Sama umowa z firmą nic nie da lenderowi, jeśli firma zniknie za dwa lata.

Insurance backed guarantee (IBG) to polisa, która pokrywa dalsze zabiegi nawet w razie upadku wykonawcy. Zwykle na 10 lat, przenoszalna na kolejnego właściciela. To jest dokument, którego szuka underwriter. Kosztuje najczęściej 500 do 1 500 funtów jako część pakietu.

Sprawdź trzy rzeczy w dokumencie: czy gwarancja jest transferowalna, czy okres pokrycia sięga co najmniej 5 lat do przodu i czy obejmuje także szkody w budynku, czy tylko powtórne zabiegi.

Kto płaci za usunięcie

To jest realna negocjacja, nie formalność. Argument kupującego jest mocny, bo raport przyszedł od surveyora lendera, nie z Twojej głowy.

Wariant pierwszy: sprzedający zamawia zabieg i przedstawia IBG przed completion. Najczystszy, ale wydłuża transakcję o 4 do 8 tygodni, bo firmy potrzebują czasu na inspekcję i przygotowanie planu.

Wariant drugi: obniżka ceny. Sprzedający zbija cenę o koszt zabiegu, powiedzmy 6 000 funtów, a Ty zajmujesz się tematem po zakupie. Uwaga: lender może i tak żądać zabiegu przed wypłatą albo zastosować retention, więc sama obniżka nie zawsze rozwiązuje problem.

Wariant trzeci: retention. Bank wstrzymuje kwotę odpowiadającą kosztowi zabiegu i zwalnia ją po przedstawieniu dokumentów.

Wariant czwarty: wycofujesz się. Przy kategorii 1 z uszkodzeniami fundamentów albo drenażu bywa to najrozsądniejsza decyzja, nawet po wydaniu 1 200 funtów na survey i prawnika.

TA6 i pytanie, na które sprzedający musi odpowiedzieć

W standardowym formularzu Property Information Form TA6 jest pytanie o obecność Japanese knotweed. Sprzedający odpowiada Tak, Nie albo Nie wiem. To pytanie ma konsekwencje prawne.

Jeśli sprzedający zaznaczył Nie, a po zakupie okaże się, że roślina rosła tam od lat i była wcześniej opryskiwana, masz podstawę do roszczenia z tytułu misrepresentation. Były już wyroki, w których kupujący odzyskiwali koszty zabiegu i część utraty wartości. Odpowiedź Nie wiem jest bezpieczna dla sprzedającego, ale dla Ciebie to sygnał, żeby zamówić własną inspekcję.

Rada praktyczna: przechowaj kopię TA6 razem z aktem i raportem survey. Za pięć lat to będzie jedyny dowód.

Jak rozpoznać rdestowiec samemu

Wiosną z ziemi wychodzą czerwonawe pędy przypominające szparagi. Latem rośnie jak bambus, łodygi puste w środku z zielono-czerwonymi przebarwieniami, liście w kształcie tarczy albo serca, ustawione naprzemiennie w zygzak wzdłuż łodygi. Późnym latem drobne kremowe kwiaty w wiechach. Zimą łodygi brązowieją i schną, ale zostają stojące, co często zdradza sprawę przy oglądaniu domu w styczniu.

Kilka miejsc, gdzie najczęściej się go znajduje: wzdłuż torów kolejowych, przy ciekach wodnych, na terenach poprzemysłowych, na granicach ogrodów przy alejkach serwisowych, w zaniedbanych ogrodach domów po zmarłych właścicielach.

Jeśli oglądasz dom zimą i widzisz na końcu ogrodu grupę suchych, pustych w środku łodyg wysokości człowieka, zrób zdjęcie i pokaż specjaliście, zanim złożysz ofertę.

Praktyczne kroki, gdy knotweed już jest w grze

1. Zamów specialist survey od firmy z PCA lub INNSA. Koszt zwykle 250 do 500 funtów. Nie polegaj na opinii ogrodnika ani agenta.

2. Poproś o raport z mapą, klasyfikacją ryzyka i wyceną zabiegu. Ten dokument idzie do lendera.

3. Przekaż raport brokerowi, zanim ten złoży wniosek do kolejnego banku. Bez tego zmarnujesz kolejny hard search.

4. Ustal ze sprzedającym, kto zamawia i płaci, i zapisz to jako warunek w memorandum of sale.

5. Sprawdź polisę ubezpieczenia budynku. Część ubezpieczycieli wyłącza szkody spowodowane przez rośliny inwazyjne.

6. Jeśli roślina jest po stronie sąsiada, poproś solicitora o pismo do właściciela sąsiedniej działki. To zabezpiecza Twoją pozycję na przyszłość.

Nie każda transakcja z rdestowcem upada. Ogromna część kończy się zabiegiem, gwarancją i normalnym kredytem, tylko z opóźnieniem o półtora miesiąca i obniżoną ceną. Klucz to nie panikować i nie ukrywać sprawy przed lenderem, bo underwriter i tak ją zobaczy.

Kiedy transakcja i tak wisi na włosku przez nieruchomość, Twój profil kredytowy musi być poza dyskusją. Sprawdź raport na CheckMyFile i wyeliminuj wszystko, co mogłoby dać lenderowi drugi powód do odmowy.