Jak działa Land Registry w UK

Każdy, kto kupuje nieruchomość w UK, prędzej czy później spotka się z pojęciem Land Registry - czyli Rejestrem Nieruchomości. Dla Polaków przyzwyczajonych do polskiego systemu ksiąg wieczystych, Land Registry działa na podobnej zasadzie, ale z istotnymi różnicami.

Czym jest Land Registry?

HM Land Registry to rządowa agencja prowadząca rejestr własności nieruchomości i gruntów w Anglii i Walii. (Szkocja ma własny rejestr - Registers of Scotland, a Irlandia Północna - Land and Property Services.)

W rejestrze zapisane jest:

- Kto jest właścicielem nieruchomości

- Granice nieruchomości

- Cena zakupu (od 2000 roku)

- Obciążenia (mortgage, easements, covenants)

- Wszelkie ograniczenia prawne

Od 1990 roku rejestracja jest obowiązkowa przy każdej transakcji. Większość nieruchomości w Anglii i Walii jest już zarejestrowana.

Title Register i Title Plan

Każda zarejestrowana nieruchomość ma dwa kluczowe dokumenty:

Title Register - zawiera informacje o:

- Property Register - opis nieruchomości i jej lokalizacja

- Proprietorship Register - dane właściciela, typ własności (freehold/leasehold), ograniczenia w sprzedaży

- Charges Register - obciążenia hipoteczne (mortgage), służebności (easements), ograniczenia (restrictive covenants)

Title Plan - mapa pokazująca granice nieruchomości zaznaczone czerwoną linią na mapie Ordnance Survey.

Jak sprawdzić dane w Land Registry?

Każdy może sprawdzić dane dowolnej nieruchomości w Land Registry. Nie musisz być właścicielem:

- Wyszukaj nieruchomość po adresie lub kodzie pocztowym

- Kup kopię Title Register za 3 GBP

- Kup kopię Title Plan za 3 GBP

To przydatne narzędzie przy kupnie domu - możesz sprawdzić:

- Kim jest obecny właściciel

- Ile zapłacił za nieruchomość

- Czy na nieruchomości jest mortgage

- Czy są jakieś ograniczenia prawne

Dlaczego Land Registry jest ważne przy mortgage?

Po zakupie domu na mortgage, Twój lender rejestruje charge (obciążenie hipoteczne) w Land Registry. To prawne zabezpieczenie pożyczki - oznacza, że nie możesz sprzedać nieruchomości bez spłacenia mortgage.

Przy remortgage, nowy lender musi zarejestrować swoje charge, a stary lender musi usunąć swoje. Ten proces trwa zwykle 2-4 tygodnie po completion.

Proces rejestracji po kupnie

Po zakupie domu, Twój solicitor/conveyancer zarejestruje transakcję w Land Registry. Proces:

1. Completion - pieniądze przechodzą, klucze są przekazane

2. Stamp Duty Land Tax (SDLT) - solicitor płaci podatek do HMRC w ciągu 14 dni

3. Rejestracja w Land Registry - solicitor składa wniosek o rejestrację nowego właściciela

4. Title deed - Land Registry wydaje zaktualizowany Title Register

Cały proces rejestracji może trać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia Land Registry.

Title deeds - czy potrzebujesz fizycznych dokumentów?

W przeszłości własność potwierdzały fizyczne title deeds - dokumenty papierowe przechowywane przez solicitors lub lenderów. Obecnie Land Registry jest cyfrowy - nie ma papierowych title deeds dla nowo rejestrowanych nieruchomości.

Jeśli masz mortgage, lender przechowuje wszelkie historyczne dokumenty. Po spłacie mortgage, otrzymujesz je z powrotem.

Restrictive covenants - na co uważać

Title Register może zawierać restrictive covenants - ograniczenia nałożone na nieruchomość, często dziesiątki lat temu. Typowe przykłady:

- Zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w domu

- Zakaz budowy dodatkowych konstrukcji

- Obowiązek utrzymania ogrodzenia

- Zakaz trzymania określonych zwierząt

Twój solicitor powinien sprawdzić te ograniczenia przed zakupem i wyjaśnić Ci ich znaczenie.

Land Registry a Twoja historia kredytowa

Samo Land Registry nie wpływa bezpośrednio na Twój credit score. Jednak mortgage charge zarejestrowane w Land Registry odpowiada wpisowi na Twoim raporcie kredytowym. Sprawdź na CheckMyFile, czy Twoje obecne i historyczne mortgage są poprawnie zarejestrowane - zarówno w agencjach kredytowych, jak i w Land Registry.