Let to Buy - wynajmij obecny dom i kup nowy

Kupiłeś dom w 2020 roku, siedzisz na stawce 2,4 procent do 2027, a od dwóch lat wiesz, że dwie sypialnie to za mało. Sprzedaż oznacza pożegnanie się z tą stawką na zawsze i oddanie nieruchomości, która zyskuje na wartości. Let to Buy to układ, w którym stary dom zostaje u Ciebie jako wynajem, a Ty równolegle bierzesz drugi kredyt na nowy.

Czym Let to Buy różni się od Buy-to-Let

Buy-to-Let (BTL) to kredyt na nieruchomość kupowaną pod wynajem. Let to Buy (LTB) to dwie transakcje robione równolegle na tej samej osobie:

- Remortgage obecnego domu na produkt buy-to-let - zmieniasz przeznaczenie nieruchomości, w której mieszkasz, na wynajem, i przy okazji uwalniasz z niej gotówkę

- Nowy mortgage rezydencyjny na dom, do którego się przeprowadzasz

Formalnie to dwa osobne wnioski, często do dwóch różnych lenderów, ale w praktyce muszą się domknąć tego samego dnia albo w odstępie kilku dni. Solicitor obsługuje obie sprawy naraz, bo pieniądze uwolnione z remortgage'u są depozytem na nowy zakup.

Ile realnie uwolnisz z obecnego domu

Większość lenderów daje na buy-to-let maksymalnie 75 procent wartości. Kilku pójdzie do 80 procent, ale wtedy stawka i opłata wstępna są wyraźnie wyższe.

Policzmy na liczbach. Dom wyceniony na 260 000 funtów, saldo obecnego mortgage 140 000 funtów. Remortgage do 75 procent daje 195 000 funtów. Spłacasz stare 140 000, na koncie zostaje 55 000. Odejmij koszt solicitora (od 1 200 do 1 800 funtów za dwie transakcje), wycenę, opłatę lendera przy BTL (często 1 500 funtów albo 2 procent kwoty) i early repayment charge, jeśli wychodzisz z fixa przed czasem. Realnie do dyspozycji masz około 50 000 funtów. Na dom za 300 000 to depozyt 16-17 procent.

Lender przyśle surveyora, który wyceni Twój dom na potrzeby BTL. Jeśli wycena wyjdzie 245 000 zamiast 260 000, 75 procent to już tylko 183 750 funtów i cały plan depozytowy się chwieje. Zanim złożysz wniosek, sprawdź na Rightmove i w danych Land Registry, po ile faktycznie sprzedały się podobne domy na Twojej ulicy w ostatnich sześciu miesiącach. Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne.

Test czynszowy, czyli ICR

Przy buy-to-let lender nie patrzy głównie na Twoją pensję, tylko na to, czy czynsz pokryje ratę. Ten test nazywa się Interest Coverage Ratio (ICR). Standard rynkowy: czynsz musi wynosić 125 procent raty dla podatnika w podstawowym progu i 145 procent dla podatnika w wyższym progu, przy czym rata liczona jest po stawce stresowej, zwykle 5,5 procent albo o 2 punkty powyżej stawki produktu.

Przy kredycie 195 000 funtów i stresie 5,5 procent w formule interest-only rata testowa to około 894 funty miesięcznie. Przy współczynniku 145 procent lender chce zobaczyć czynsz na poziomie około 1 296 funtów. Jeśli surveyor napisze w raporcie, że rynkowy czynsz dla tego domu to 1 050 funtów, kwota kredytu spadnie do mniej więcej 158 000 funtów i Twój depozyt kurczy się o 37 000.

To najczęstszy powód, dla którego Let to Buy się rozsypuje. Sprawdź lokalne czynsze przed wnioskiem, nie po nim.

Jak nowy lender policzy Twoją zdolność

Kiedy składasz wniosek o mortgage rezydencyjny, lender wie, że masz drugi kredyt. Podejścia są dwa:

- BTL samofinansujący się - jeśli czynsz z zapasem pokrywa ratę, większość lenderów traktuje starą nieruchomość jako neutralną i nie odejmuje raty od dochodu

- Podejście ostrożne - część lenderów mimo wszystko dolicza część kosztu utrzymania nieruchomości albo wymaga, żeby czynsz przewyższał ratę o konkretną marżę

Jeśli wynajmujesz pierwszy raz, niektórzy lenderzy nie zaliczą dochodu z najmu do Twojej zdolności, bo nie masz historii jako landlord. Nie zawsze jest to problem, o ile sama pensja wystarcza na nowy kredyt.

Podatki, o których większość ludzi zapomina

Kupując nowy dom przy zachowaniu starego, kupujesz drugą nieruchomość. W Anglii i Irlandii Północnej dopłata wynosi 5 procent całej ceny. Przy zakupie za 300 000 funtów standardowy SDLT to 5 000 funtów, a dopłata dokłada 15 000. Razem 20 000 funtów zamiast 5 000.

Zwrot dopłaty przysługuje tylko wtedy, gdy sprzedasz poprzednie główne miejsce zamieszkania w ciągu 36 miesięcy. W Let to Buy z definicji go nie sprzedajesz, więc te 15 000 funtów jest bezpowrotne. W Szkocji dopłata Additional Dwelling Supplement to 8 procent i liczy się od pierwszego funta. W Walii obowiązują wyższe stawki LTT.

Dopóki mieszkasz w domu, sprzedaż jest zwolniona z Capital Gains Tax dzięki Private Residence Relief. Od momentu, gdy staje się wynajmem, zaczyna narastać część zysku podlegająca opodatkowaniu. Zwolnienie obejmuje lata zamieszkiwania plus ostatnie 9 miesięcy własności. Stawki dla nieruchomości mieszkalnej to 18 procent w podstawowym progu i 24 procent w wyższym, a rozliczenie i wpłatę trzeba zrobić w ciągu 60 dni od finalizacji sprzedaży.

Dochód z najmu wchodzi do Self Assessment. Odsetki od kredytu BTL nie są już kosztem, tylko ulgą w wysokości 20 procent, co przy wyższym progu podatkowym potrafi mocno zaboleć. To skutek Section 24 i trzeba to policzyć osobno, zanim podejmiesz decyzję.

Formalności landlorda, których lender będzie wymagał

- Zgoda freeholdera, jeśli nieruchomość jest leasehold - część leasów zakazuje podnajmu albo wymaga płatnej licencji

- EPC minimum E - bez tego nie możesz legalnie wynająć, a certyfikat ważny jest 10 lat

- Gas Safety Certificate odnawiany co 12 miesięcy i EICR co 5 lat

- Depozyt najemcy w schemacie ochronnym (DPS, TDS albo mydeposits) w ciągu 30 dni

- Right to Rent check przed podpisaniem umowy

- Selective licensing - wiele councils w Manchesterze, Liverpoolu czy Nottingham wymaga licencji na wynajem, opłaty sięgają 500-900 funtów

- Landlord insurance zamiast zwykłego ubezpieczenia domu - zwykła polisa wygasa w momencie wprowadzenia najemcy

Kolejność działań

1. Zamów u dwóch lokalnych agentów pisemną wycenę czynszu, żeby wiedzieć, czy ICR w ogóle przejdzie

2. Sprawdź w swojej umowie kredytowej wysokość ERC i datę końca fixa - czasem taniej jest poczekać trzy miesiące

3. Policz SDLT z dopłatą i wpisz to w budżet, zanim zaczniesz oglądać domy

4. Weź brokera, który poprowadzi obie sprawy naraz - samodzielne dogadanie dwóch lenderów na jeden dzień completion jest wykonalne, ale bolesne

5. Złóż oba wnioski w tym samym tygodniu, bo oferta BTL jest ważna zwykle 3-6 miesięcy

6. Poinformuj ubezpieczyciela i council o zmianie statusu nieruchomości dopiero po completion

Kiedy Let to Buy nie ma sensu

Jeśli czynsz ledwo pokrywa ratę, jesteś w wyższym progu podatkowym i musisz zapłacić 15 000 funtów dopłaty SDLT, cała operacja może przez kilka lat przynosić stratę gotówkową. Wtedy uczciwa odpowiedź brzmi: sprzedaj stary dom i kup nowy normalnie. Let to Buy działa najlepiej, gdy stary dom ma niskie saldo kredytu, dobry czynsz względem wartości i realną perspektywę wzrostu ceny w okolicy.

Zanim broker zacznie składać dwa wnioski naraz, sprawdź swój raport na CheckMyFile, bo dwa hard searche w krótkim odstępie przy niepełnym obrazie historii kredytowej to najgorszy możliwy start.