Mortgage underwriting - co się dzieje po złożeniu wniosku

Wniosek poszedł, broker mówi "czekamy", agent nieruchomości dzwoni co drugi dzień, a Ty nie masz pojęcia, co się dzieje. W tym czasie Twoje dokumenty przechodzą przez cztery, czasem pięć różnych zespołów u lendera. Underwriting to nie jedna decyzja, tylko seria bramek i na każdej z nich sprawa może utknąć na kilka dni.

Etap 1: packaging i pierwsza weryfikacja

Po złożeniu pełnego wniosku (full mortgage application, w skrócie FMA) dzieje się kilka rzeczy w ciągu 24-72 godzin:

- Hard search w jednej lub dwóch agencjach kredytowych. Od tej chwili wniosek widnieje w Twoim raporcie

- Kontrola antyfraudowa przez CIFAS i National Hunter. To bazy, w których lenderzy dzielą się informacjami o podejrzanych wnioskach. Jeśli w przeszłości ktoś zgłosił rozbieżność w Twoich danych, wypadnie to teraz

- Automatyczna ocena zdolności według polityki lendera

- Wstępne sprawdzenie kompletności dokumentów przez zespół administracyjny, nie underwritera

Ten ostatni punkt jest źródłem połowy opóźnień. Brakująca ostatnia strona wyciągu albo payslip starszy niż 30 dni cofa sprawę na początek kolejki, a kolejka bywa dwudniowa.

Etap 2: wycena nieruchomości

Lender zleca wycenę zwykle równolegle z oceną dokumentów. Są trzy warianty:

Algorytm na podstawie danych Land Registry i transakcji w okolicy. Trwa kilka godzin, zwykle nic nie kosztuje i stosuje się ją przy niskim LTV oraz typowych domach.

Rzeczoznawca ogląda nieruchomość z zewnątrz, bez wchodzenia do środka. Zwykle kilka dni od zlecenia.

Wizyta w środku. Termin zależy od dostępności rzeczoznawcy w regionie, typowo 5-14 dni.

Pamiętaj, że valuation to nie survey. Rzeczoznawca lendera sprawdza, czy nieruchomość jest wystarczającym zabezpieczeniem kredytu, a nie czy dach nie przecieka. Na to potrzebujesz osobnego HomeBuyer Report albo Building Survey.

Możliwe wyniki poza prostym "wartość potwierdzona":

- Down valuation - wycena niższa niż cena zakupu. Musisz dołożyć różnicę, renegocjować cenę albo odpuścić

- Retention - lender zatrzyma część środków do czasu wykonania prac, np. naprawy dachu

- Wymóg dodatkowego raportu - damp and timber report, structural engineer report, EWS1 przy elewacji z okładziną

- Nieruchomość nieakceptowalna - konstrukcja nietypowa (prefabrykaty, timber frame sprzed lat), lokal nad zakładem gastronomicznym, leasehold z krótkim pozostałym okresem, obecność Japanese knotweed, flying freehold powyżej pewnego udziału

Etap 3: underwriter czyta sprawę

To moment, w którym za wniosek bierze się człowiek. Underwriter dostaje pakiet i weryfikuje spójność między czterema źródłami: wnioskiem, payslipami, wyciągami i raportem kredytowym.

Typowe pytania, które wtedy padają:

- Skąd wpływ 6 200 GBP w kwietniu

- Dlaczego dochód we wniosku jest o 3 000 GBP wyższy niż wynika z P60

- Co to za płatność 145 GBP miesięcznie do firmy, której nie ma na liście zobowiązań

- Proszę o wyjaśnienie przerwy w zatrudnieniu między lutym a kwietniem

- Proszę o potwierdzenie, że default z 2021 roku został spłacony

Każde takie pytanie to referral i zwykle 2-5 dni obiegu. Odpowiadaj przez brokera tego samego dnia, konkretem i dokumentem, nie opisem. Jedno zdanie plus załącznik działa lepiej niż trzy akapity tłumaczenia.

Równolegle idzie zapytanie do Twojego pracodawcy o zatrudnienie, wynagrodzenie i status. Bywa, że dział HR odpowiada w dwa dni, a bywa, że w trzy tygodnie. Uprzedź osobę odpowiedzialną, że taki formularz przyjdzie, i podaj brokerowi jej bezpośredni kontakt. To najprostszy sposób na skrócenie całego procesu.

Etap 4: AML i źródło środków

Osobny zespół sprawdza pochodzenie depozytu. Trzeba udokumentować pełną ścieżkę pieniędzy:

- Oszczędności - wyciągi pokazujące stopniowe odkładanie

- Darowizna - gift letter, dokument tożsamości darczyńcy i dowód, skąd darczyńca ma te pieniądze

- Sprzedaż nieruchomości w Polsce - akt notarialny, potwierdzenie przelewu, historia polskiego konta

- Sprzedaż samochodu, odprawa, spadek - odpowiednio umowa, pismo od pracodawcy, dokumenty spadkowe

Ten sam zestaw pytań zada Ci potem solicitor, niezależnie od lendera. Przygotuj jeden komplet skanów i używaj go w obu miejscach.

Etap 5: mortgage offer

Jeśli wszystko przejdzie, lender wydaje mortgage offer - formalną ofertę wysłaną do Ciebie i do Twojego solicitora. Zawiera warunki, oprocentowanie, ratę, ERC, opłaty i ewentualne conditions do spełnienia przed uruchomieniem.

Kilka rzeczy, o których dobrze wiedzieć:

- Oferta jest ważna zwykle 3-6 miesięcy od daty wydania. Przy new build często 6 miesięcy z możliwością przedłużenia

- Warunki bywają zwykłe (dostarczyć buildings insurance) albo uciążliwe (spłacić konkretną kartę przed completion i dostarczyć potwierdzenie)

- Realny czas od złożenia wniosku do oferty to obecnie 2-4 tygodnie przy prostej sprawie i 5-8 tygodni przy self-employed, adverse credit albo nietypowej nieruchomości

Co może się jeszcze zepsuć po ofercie

Oferta nie oznacza, że można już wszystko.

1. Lender może wykonać ponowny credit search przed uruchomieniem środków. Nowy kredyt wzięty po ofercie potrafi ją unieważnić

2. Zmiana pracodawcy między ofertą a completion musi zostać zgłoszona. Zatajenie to oszustwo kredytowe

3. Jeśli transakcja się przeciąga i oferta wygasa, trzeba ją odnowić, a przy odnowieniu obowiązuje aktualna polityka i czasem aktualna stawka

4. Zmiana ceny zakupu, nawet w dół, wymaga zgody lendera i nowej oferty

5. Problemy wykryte przez solicitora w searches (planning, ryzyko powodziowe, prawa przejścia) mogą wymusić dodatkowe warunki

Co realnie skraca proces

- Kompletny pakiet dokumentów wysłany za pierwszym razem, w PDF, czytelny, bez brakujących stron

- Uprzedzony pracodawca i podany kontakt do HR

- Solicitor wybrany i zainstruowany, zanim wniosek trafi do lendera

- Odpowiedzi na referrale tego samego dnia

- Brak zmian w Twojej sytuacji finansowej między aplikacją a completion

- Broker, który wie, do którego lendera pasuje Twój profil, zamiast składać wnioski u trzech naraz

Najdroższą rzeczą w underwritingu jest odmowa po hard searchu, bo zostaje w raporcie na dwa lata i kolejny lender ją widzi. Dlatego zanim wniosek w ogóle wyjdzie, obejrzyj swój raport w Experian, Equifax i TransUnion i upewnij się, że to, co lender za chwilę zobaczy, nie będzie dla Ciebie niespodzianką.