Non-standard construction - domy, których banki nie lubią

Znalazłeś dom o 30 000 funtów tańszy niż podobne w okolicy, ładny, z ogrodem, i wszystko wygląda dobrze do momentu, gdy broker pyta o typ konstrukcji. Odpowiedź "chyba prefabrykat z lat pięćdziesiątych" oznacza, że większość high street lenderów odpadnie jeszcze przed wyceną.

Co bank rozumie przez standard construction

Standard construction w rozumieniu lendera to ściany murowane z cegły lub bloczków, zwykle w układzie dwuwarstwowym z pustką powietrzną, i dach kryty dachówką lub łupkiem. Wszystko inne to non-standard construction, nawet jeśli dom stoi solidnie od siedemdziesięciu lat.

Powód jest prozaiczny. Bank nie ocenia, czy dom jest dobry. Bank ocenia, czy w razie repossession sprzeda go w rozsądnym czasie za przewidywalną kwotę. Nieruchomość, którą finansuje trzech lenderów zamiast trzydziestu, ma węższy rynek nabywców, więc niższą płynność. Stąd ostrożność.

Katalog konstrukcji, które sprawiają problemy

Prefabrykaty betonowe (PRC). Airey, Cornish Unit, Woolaway, Wates, Unity, Reema, Orlit. Domy budowane głównie w latach czterdziestych i pięćdziesiątych, wiele z nich objętych Housing Defects Act 1984 jako "designated defective". Bez certyfikatu naprawy praktycznie nikt nie da mortgage. Gdy jest certyfikat PRC Homes Ltd albo równoważny raport inżyniera potwierdzający naprawę do standardu, opcje się otwierają, ale nadal jest to wąska grupa lenderów.

Steel frame. Domy z lat pięćdziesiątych i sześćdziesiątych typu BISF (British Iron and Steel Federation). Rozpoznasz je po tym, że dolna kondygnacja jest murowana, a górna wykończona blachą lub renderem. Część lenderów akceptuje takie domy przy odpowiednim depozycie, część nie dotyka ich w ogóle.

Timber frame. Tu trzeba rozróżnić. Nowoczesny timber frame z okładziną z cegły, budowany po 1990 roku z certyfikatem NHBC, jest traktowany prawie jak standard i finansuje go większość banków. Stary timber frame z lat siedemdziesiątych, zwłaszcza z okładziną z desek, to już inna kategoria. Domy z drewna wystawionego na zewnątrz bez okładziny murowanej to zwykle specialist territory.

Wimpey No-Fines. Beton bez kruszywa drobnego, wylewany w szalunkach. Nie jest defective, ale sporo lenderów prosi o dodatkowy raport. Nationwide i Halifax bywają skłonne je finansować, ale przy niższym LTV.

Domy z dachem płaskim. Sam w sobie płaski dach nie dyskwalifikuje, ale jeśli stanowi ponad 25 do 30 procent powierzchni dachu, wielu lenderów zaczyna zadawać pytania o wiek pokrycia i pozostałą żywotność.

Ściany jednowarstwowe (single skin). Grubość jednej cegły, brak pustki, zwykle stare domki wiejskie albo rozbudowy. Problem z izolacją i wilgocią.

Thatch, czyli dach ze strzechy. Bardzo wąski rynek lenderów, dodatkowo kosztowne ubezpieczenie, często 1 500 do 3 000 funtów rocznie.

Cob, clay lump, ściany ziemne. Głównie Devon, Suffolk, Norfolk. Specialist lender i survey od rzeczoznawcy znającego temat.

Domy z azbestem w płytach. Nie zawsze dyskwalifikują, ale wymagają raportu i często obniżają wycenę.

Jak w ogóle sprawdzić, z czego zbudowany jest dom

Agent nieruchomości rzadko wie i rzadko powie z własnej inicjatywy. Kilka sposobów, które działają:

1. Zapytaj wprost agenta o construction type i poproś o to na piśmie w mailu. Jeśli okaże się nieprawdą, masz ślad.

2. Sprawdź EPC nieruchomości w rządowym rejestrze certyfikatów. W sekcji o ścianach bywa wpisane "system built" albo "timber frame".

3. Obejrzyj dom z zewnątrz. Regularne pionowe szwy w ścianie, panele renderowane w powtarzalnym rytmie, nietypowe wymiary okien, jednakowe domy na całej ulicy postawione w tym samym roku - to sygnały prefabrykatu.

4. Zapytaj sąsiadów. Ktoś na ulicy już przechodził przez ten problem przy swoim zakupie.

5. Sprawdź, czy nieruchomość była kiedyś własnością council. Duża część PRC i BISF to dawne zasoby komunalne kupione na Right to Buy.

Którzy lenderzy w ogóle patrzą na takie domy

Nie ma jednej listy, bo kryteria zmieniają się kilka razy w roku, a niektórzy lenderzy decydują case by case po obejrzeniu raportu. Ogólny obraz wygląda tak:

- High street (Nationwide, Halifax, Santander, Barclays) - akceptują nowoczesny timber frame, część akceptuje Wimpey No-Fines i wybrane systemy stalowe, zwykle przy LTV do 75 procent i po pozytywnej wycenie.

- Building societies regionalne (Skipton, Leeds, Newcastle, Principality, Cambridge) - często najbardziej rozsądne przy nietypowych konstrukcjach, bo mają manualnych underwriterów zamiast czystego scorecardu.

- Specialist lenderzy (Together, Precise, Kensington) - biorą to, czego nie chce nikt inny, ale przy stawkach wyższych o 1,5 do 3 punktów procentowych i przy depozycie od 25 procent w górę.

- Ekstremalne przypadki - niektóre domy da się kupić wyłącznie za gotówkę albo przez bridging loan z późniejszym remortgage po naprawie konstrukcji.

Przy takich nieruchomościach broker nie jest luksusem, tylko warunkiem koniecznym. Samodzielne chodzenie po bankach kończy się serią hard searches i odmów.

Rachunek, który trzeba zrobić przed ofertą

Dom PRC za 165 000 funtów przy podobnych murowanych za 200 000 wygląda jak okazja. Policz jednak realny koszt.

Depozyt: specialist lender oczekuje 25 procent, czyli 41 250 funtów zamiast 8 250 przy 5 procentach w standardowym domu. Stawka: powiedzmy 6,3 procent zamiast 4,6 procent. Przy kredycie 123 750 funtów na 25 lat różnica raty to około 120 funtów miesięcznie, czyli 1 440 funtów rocznie. Ubezpieczenie: często wyższe, czasem trudne do znalezienia poza brokerem specjalistycznym.

Do tego dochodzi pytanie, komu sprzedasz ten dom za dziesięć lat. Odpowiedź brzmi: kupującemu z gotówką albo z tym samym wąskim gronem lenderów. To ogranicza pulę nabywców i zwykle ogranicza też wzrost wartości.

Czasem mimo wszystko się opłaca, szczególnie gdy planujesz mieszkać dwadzieścia lat albo gdy dom ma certyfikat naprawy PRC i jest de facto przemurowany. Ale to musi być decyzja z kalkulatorem, nie z zachwytu nad ogrodem.

Praktyczna kolejność działań

1. Ustal typ konstrukcji przed złożeniem oferty, nie po.

2. Powiedz brokerowi o typie konstrukcji na pierwszej rozmowie. Nie po AIP.

3. Przy PRC poproś sprzedającego o certyfikat naprawy i dokumentację wykonawcy. Bez tego nie idź dalej.

4. Zamów Level 3 Building Survey, nie zwykłą wycenę. Przy nietypowej konstrukcji koszt 800 do 1 500 funtów jest tani wobec ryzyka.

5. Sprawdź dostępność ubezpieczenia budynku, zanim podpiszesz cokolwiek. Brak polisy oznacza brak mortgage.

6. Negocjuj cenę z uwzględnieniem trudniejszej odsprzedaży, nie tylko stanu technicznego.

Przy nietypowej konstrukcji lender szuka powodów, żeby odmówić, więc reszta Twojego profilu musi być bez zarzutu. Zanim zaczniesz oglądać takie domy, sprawdź raport kredytowy na CheckMyFile i upewnij się, że przynajmniej po Twojej stronie nie ma czego kwestionować.