Porting mortgage - przeniesienie kredytu na nowy dom

Przeprowadzka w UK to skomplikowany proces, a jednym z największych zmartwień jest kwestia mortgage. Wielu Polaków nie wie, że istnieje opcja przeniesienia istniejącego kredytu hipotecznego na nową nieruchomość - to właśnie jest porting. Może to zaoszczędzić Ci tysiące funtów, ale nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem.

Czym jest porting mortgage?

Porting (od ang. "portable mortgage") to proces przeniesienia Twojego obecnego mortgage - z tym samym oprocentowaniem, warunkami i pozostałym okresem - na nową nieruchomość, którą kupujesz. Zamiast zamykać stary mortgage (i płacić early repayment charge) i brać nowy, po prostu "przenosisz" go.

Większość mortgage w UK jest oficjalnie portable, co oznacza, że w warunkach umowy przewidziana jest możliwość przeniesienia. Ale uwaga - portable nie oznacza gwarantowane. Lender musi ponownie ocenić Twój wniosek i może odmówić.

Kiedy porting ma sens?

Masz świetne oprocentowanie fixed rate - jeśli zabezpieczyłeś fix na 2% a obecne stawki wynoszą 4.5%, przeniesienie tego oprocentowania na nowy dom to ogromna oszczędność.

Masz high early repayment charge (ERC) - wiele fixed rate mortgages ma kary za wcześniejszą spłatę, które mogą wynosić 1-5% salda. Przy mortgage 300,000 GBP to od 3,000 do 15,000 GBP. Porting pozwala uniknąć tej kary.

Kupujesz nieruchomość o podobnej wartości - porting jest najprostszy, gdy nowy dom kosztuje tyle samo co stary lub mniej.

Jak przebiega proces?

Krok 1: Skontaktuj się z obecnym lenderem i poinformuj o chęci portingu. Zrób to jak najwcześniej - idealnie zanim wystawisz dom na sprzedaż.

Krok 2: Lender przeprowadzi nową ocenę zdolności kredytowej (affordability check). To oznacza, że sprawdzi Twoje aktualne dochody, wydatki i credit score. Jeśli Twoja sytuacja finansowa pogorszyła się od czasu wzięcia mortgage, możesz nie przejść tej oceny.

Krok 3: Lender zleci wycenę nowej nieruchomości (valuation). Nieruchomość musi spełniać kryteria lendera - np. nie może być non-standard construction, musi mieć wystarczającą wartość.

Krok 4: Jeśli wszystko jest w porządku, lender przeniesie mortgage na nowy dom. Transakcje sprzedaży starego i zakupu nowego domu zazwyczaj muszą odbyć się tego samego dnia (lub bardzo blisko siebie).

Co jeśli nowy dom jest droższy?

To częsta sytuacja - ludzie zazwyczaj przeprowadzają się do większego domu. W takim przypadku potrzebujesz dodatkowego finansowania (additional borrowing). Lender może zaoferować Ci dodatkową kwotę, ale zwykle na innych warunkach niż Twój obecny fix.

Przykład: przenosisz mortgage 200,000 GBP z oprocentowaniem 2.5%, a potrzebujesz dodatkowe 100,000 GBP. Te 100,000 GBP będzie miało aktualne oprocentowanie rynkowe - powiedzmy 4.5%. Masz wtedy dwa "kawałki" mortgage z różnymi stawkami.

Co jeśli nowy dom jest tańszy?

Jeśli sprzedajesz drożej niż kupujesz, możesz spłacić część mortgage. Ale uważaj na ERC - jeśli spłacasz więcej niż dozwolony overpayment (zazwyczaj 10% rocznie), możesz zapłacić karę od nadwyżki.

Kiedy porting się NIE opłaca?

Nie zawsze porting jest najlepszą opcją:

- Gdy na rynku są lepsze oferty - jeśli obecne stawki są niższe niż Twój fix, lepiej wziąć nowy mortgage

- Gdy nie masz ERC - jeśli nie grozi Ci kara za wcześniejszą spłatę, masz pełną swobodę wyboru nowego lendera

- Gdy Twoja sytuacja się poprawiła - wyższe dochody, lepszy credit score, wyższy depozyt mogą dać Ci dostęp do lepszych ofert u innych lenderów

Praktyczne wskazówki

Zawsze sprawdź swój credit score przed rozpoczęciem procesu portingu. Lender przeprowadzi nową ocenę i słaby raport kredytowy może być powodem odmowy. Użyj CheckMyFile→, żeby zobaczyć pełny obraz ze wszystkich agencji.

Porozmawiaj z brokerem hipotecznym - broker może porównać opcję portingu z nowymi ofertami na rynku i policzyć, co jest faktycznie tańsze po uwzględnieniu ERC, opłat za nowy mortgage i różnic w oprocentowaniu.

Nie zakładaj, że porting zostanie automatycznie zaakceptowany. Przygotuj dokumenty dochodowe, wyciągi bankowe i dowody adresowe tak samo jak przy nowym wniosku o mortgage.