Retention przy wycenie - gdy bank wstrzymuje część kwoty

Kupujesz dom za 250 000 funtów, masz zatwierdzony mortgage na 200 000, a po wycenie lender pisze, że wypłaci 185 000 funtów, a resztę zatrzyma do czasu wykonania prac. To jest retention, czyli wstrzymanie części kwoty kredytu, i potrafi wywrócić całą transakcję na cztery dni przed exchange.

Czym jest retention i skąd się bierze

Retention to decyzja lendera, że wypłaci część kredytu dopiero po spełnieniu warunku, zwykle po naprawie konkretnej usterki potwierdzonej ponowną inspekcją. Podstawą jest raport surveyora, który wyceniał nieruchomość na zlecenie banku.

Surveyor pisze wycenę w dwóch wartościach: market value (ile nieruchomość jest warta w obecnym stanie) i czasem value on completion of works (ile będzie warta po naprawach). Jeśli różnica jest istotna, a usterka wpływa na zabezpieczenie kredytu, lender zabezpiecza się właśnie przez retention.

Ważne rozróżnienie, którego wielu kupujących nie robi. Retention to nie to samo co down valuation. Down valuation oznacza, że dom jest wart mniej, niż płacisz, i musisz dołożyć różnicę do depozytu. Retention oznacza, że kwota kredytu została utrzymana, ale część pieniędzy leży w banku, dopóki nie zrobisz roboty.

Typowe powody retention

Z praktyki lista jest dość powtarzalna:

- Dach - brakujące dachówki, przecieki, zużyte obróbki blacharskie. To numer jeden. Retention na dach to zwykle 5 000 do 15 000 funtów.

- Wilgoć - damp na ścianach parteru, ślady po zawilgoceniu, brak sprawnej izolacji poziomej. Lender często żąda damp and timber report od specjalisty przed wypłatą.

- Instalacja elektryczna - brak ważnego EICR, stara instalacja na bezpiecznikach topikowych, brak RCD. Pełna wymiana instalacji w domu z trzema sypialniami to 4 000 do 7 000 funtów.

- Struktura - pęknięcia na ścianach, oznaki osiadania, ugięte nadproża. Tu retention bywa duże, a lender najpierw zażąda structural engineer report.

- Brak kuchni lub łazienki - nieruchomość musi być zdatna do zamieszkania i możliwa do wynajęcia. Dom bez kuchni to standardowy powód wstrzymania środków, a czasem odmowy w ogóle.

- Japanese knotweed - o tym osobna historia, ale prawie zawsze kończy się retention albo odmową.

- Nowa zabudowa bez pełnej dokumentacji - brak building regulations sign-off na rozbudowę, brak certyfikatu na wymienione okna (FENSA).

Ile bank wstrzymuje i na jak długo

Kwota retention zwykle odpowiada kosztowi napraw powiększonemu o margines. Jeśli surveyor wycenia naprawę dachu na 8 000 funtów, lender wstrzyma 8 000 do 12 000 funtów. Przy poważniejszych sprawach potrafi to być 10 procent wartości nieruchomości.

Termin na wykonanie prac to najczęściej 3 do 6 miesięcy od completion, przy czym niektórzy lenderzy dają 12 miesięcy. Po wykonaniu prac zamawiasz reinspection, surveyor wraca, pisze krótki raport i bank zwalnia środki. Reinspection kosztuje zwykle 100 do 250 funtów i płacisz za nią Ty.

Uwaga na szczegół, który boli ludzi najbardziej: odsetki naliczają się od pełnej kwoty kredytu, a nie tylko od wypłaconej części. Jeśli bank zatwierdził 200 000 funtów i wstrzymał 15 000, przy stawce 4,6 procent płacisz ratę od pełnej kwoty przez cały okres retention. To około 57 funtów miesięcznie za pieniądze, których nie masz. Nie u każdego lendera działa to tak samo, więc zapytaj wprost.

Skąd wziąć pieniądze, których bank nie wypłacił

To jest realny problem, bo retention pojawia się zwykle na etapie, kiedy depozyt jest już w całości zaplanowany.

Renegocjacja ceny. Najzdrowsze rozwiązanie. Masz w ręku raport surveyora zamówiony przez bank, czyli dokument niezależny od Ciebie. Pokazujesz go agentowi i prosisz o obniżkę o kwotę napraw. Sprzedający czasem zgadza się od razu, bo wie, że każdy kolejny kupujący z mortgage trafi na to samo. Skuteczność jest wyższa przy sprzedających w łańcuchu, którzy nie chcą stracić swojej transakcji.

Sprzedający robi naprawy przed completion. Rzadziej, bo wymaga to zaufania i czasu, ale przy prostych rzeczach jak wymiana consumer unit albo naprawa kilku dachówek bywa realne. Warunek: prace muszą być zrobione przez zarejestrowanego wykonawcę i udokumentowane, inaczej surveyor ich nie uzna.

Własne oszczędności. Jeśli retention wynosi 6 000 funtów i masz bufor, to najprostsza droga. Pamiętaj tylko, żeby nie zjeść całej rezerwy, bo po przeprowadzce zawsze wychodzi coś jeszcze.

Zwiększenie depozytu i obniżenie kwoty kredytu. Czasem lepiej pożyczyć mniej i zrobić prace ze środków własnych niż płacić odsetki od zamrożonej kwoty.

Zmiana lendera. Różni lenderzy mają różne progi tolerancji. To, co u Nationwide kończy się retention, u Skipton czy Halifax bywa przyjęte bez uwag albo z mniejszą kwotą. Minus: nowa wycena, nowy hard search, kilka tygodni obsunięcia i ryzyko, że łańcuch się rozpadnie.

Czego nie robić

Nie ignoruj terminu na wykonanie prac. Jeśli minie i nic nie zrobisz, lender po prostu anuluje wstrzymaną kwotę. Nie dostaniesz jej nigdy, a kredyt zostanie zmniejszony do faktycznie wypłaconej sumy. Co gorsza, nie zawsze obniża się przy tym rata, bo część lenderów przelicza kredyt dopiero na Twój wniosek.

Nie próbuj robić prac samodzielnie tam, gdzie wymagany jest certyfikat. Elektryk musi być zarejestrowany w NICEIC albo NAPIT, żeby wystawić dokument akceptowany przez surveyora. Ładnie położona instalacja bez papieru nie zwolni retention.

Nie zakładaj, że reinspection jest formalnością. Surveyor sprawdza dokładnie to, co opisał w pierwszym raporcie. Jeśli napisał, że trzeba wymienić całe pokrycie połaci północnej, a Ty wymieniłeś dwadzieścia dachówek, wróci z tym samym wnioskiem.

Jak zmniejszyć ryzyko retention przed zakupem

1. Zamów własny survey, zanim bank zamówi swój. Level 2 HomeBuyer Report kosztuje 400 do 900 funtów, Level 3 Building Survey przy starszym domu 700 do 1 500 funtów. Znajdziesz w nim mniej więcej to samo, co zobaczy surveyor lendera, tylko wcześniej i z możliwością reakcji.

2. Przy domach sprzed 1930 roku, byłych council properties i wszystkim, co stało puste dłużej niż rok, zakładaj z góry, że coś wyjdzie.

3. Poproś agenta o EICR, gas safety certificate i dokumenty building regs na wszystkie rozbudowy. Brak papierów to sygnał.

4. Sprawdź w Land Registry, kiedy nieruchomość zmieniała właściciela i za ile. Szybki obrót po niskiej cenie często oznacza flipa z ukrytymi brakami.

5. Trzymaj w budżecie rezerwę 5 000 do 10 000 funtów ponad depozyt i koszty prawne. Retention na 7 000 funtów przestaje być katastrofą, jeśli masz bufor.

Retention nie jest karą, tylko informacją, że dom w obecnym stanie nie jest wart tyle, ile za niego płacisz. Jeśli chcesz mieć wybór między lenderami w takiej sytuacji, przydaje się mocny profil kredytowy, więc sprawdź swój raport na CheckMyFile, zanim w ogóle złożysz ofertę na nieruchomość.