Ryzyko powodzi i ubezpieczenie a mortgage

Dom w Doncaster wygląda idealnie, cena 195 000 funtów, mortgage zatwierdzony. Dzwonisz po ubezpieczenie budynku i pierwszy ubezpieczyciel odmawia, drugi proponuje 1 850 funtów rocznie z udziałem własnym 15 000 funtów przy szkodzie powodziowej. Bez polisy lender nie wypłaci ani funta, bo buildings insurance to warunek każdego mortgage w UK.

Dlaczego powódź jest problemem kredytowym, nie tylko pogodowym

Umowa kredytowa zobowiązuje Cię do ubezpieczenia nieruchomości na kwotę odbudowy przez cały okres kredytu. Bank chce mieć pewność, że jeśli dom zaleje, będzie z czego go odbudować, bo to jest jego zabezpieczenie.

Kiedy ubezpieczyciel odmawia albo wystawia polisę z wyłączeniem szkód powodziowych, zabezpieczenie znika. Lender wtedy albo odmawia, albo obniża LTV, albo żąda dodatkowych dokumentów o zabezpieczeniach przeciwpowodziowych.

Skala jest większa, niż się wydaje. Environment Agency szacuje, że w Anglii ponad pięć milionów nieruchomości jest zagrożonych powodzią z rzek, morza albo z opadów powierzchniowych. To co ósmy dom.

Trzy rodzaje ryzyka, które ocenia ubezpieczyciel

Powódź rzeczna i morska. Najbardziej oczywista, dobrze zmapowana. Dotyczy dolin rzecznych, wybrzeża, terenów zalewowych. Środkowa Anglia, Somerset, Yorkshire, Cumbria, wschodnie wybrzeże.

Surface water flooding. Powódź z opadów, gdy kanalizacja nie nadąża. To ryzyko rośnie najszybciej, dotyczy także miast i dzielnic daleko od rzeki. Wiele nowszych osiedli w Londynie i Manchesterze ma ten problem przez zabetonowane powierzchnie.

Groundwater. Podnoszenie się wód gruntowych, szczególnie na podłożu kredowym w południowej Anglii. Trudne do zmapowania, często ujawnia się przy piwnicach.

Ubezpieczyciel patrzy też na historię szkód pod danym adresem. Jedna zalana piwnica z 2019 roku zapisana w bazie potrafi podnieść składkę bardziej niż mapa zagrożenia.

Flood Re, czyli mechanizm, który ratuje wiele transakcji

Flood Re to program uruchomiony w 2016 roku wspólnie przez rząd i branżę ubezpieczeniową. Działa jak reasekuracja: ubezpieczyciel sprzedaje Ci normalną polisę, a element ryzyka powodziowego przekazuje do wspólnej puli finansowanej z opłaty nakładanej na wszystkie polisy mieszkaniowe w kraju.

Efekt dla Ciebie: składka za część powodziową jest limitowana według council tax band, a udział własny przy szkodzie powodziowej wynosi maksymalnie 250 funtów zamiast kilkunastu tysięcy.

Kryteria kwalifikacji, które trzeba znać przed zakupem:

- Nieruchomość musi być zbudowana przed 1 stycznia 2009 roku. Domy postawione później są wyłączone, bo deweloper nie powinien był budować na terenie zalewowym.

- Polisa musi być mieszkaniowa, na własne zamieszkanie albo leasehold do trzech lokali. Buy-to-let jest objęty od 2019 roku, jeśli właściciel jest osobą fizyczną.

- Nieruchomość musi mieć council tax band, czyli być mieszkalna.

- Wyłączone są bloki powyżej trzech lokali w niektórych układach własności, nieruchomości komercyjne i budynki nowe.

Flood Re ma działać do 2039 roku, z założeniem, że do tego czasu rynek przejdzie do wyceny opartej na rzeczywistym ryzyku po wykonaniu zabezpieczeń.

Jak sprawdzić ryzyko przed złożeniem oferty

1. Wejdź na rządową usługę "Check the long term flood risk for an area in England" i wpisz postcode. Dostaniesz ocenę ryzyka rzecznego, morskiego i powierzchniowego w skali od bardzo niskiego do wysokiego.

2. Dla Szkocji sprawdzisz to w SEPA Flood Maps, dla Walii w Natural Resources Wales.

3. Poproś solicitora o environmental search przy conveyancingu. Kosztuje zwykle 40 do 90 funtów i pokazuje ryzyko powodziowe, skażenie gruntu i historię górniczą.

4. Zapytaj sąsiadów wprost, czy ulica była kiedyś zalana. To brzmi banalnie, ale ludzie mówią prawdę o czymś, co przeżyli.

5. Zrób test rynkowy: przed złożeniem oferty wejdź na porównywarkę i wpisz adres nieruchomości. Jeśli żaden ubezpieczyciel nie poda ceny, masz odpowiedź.

6. Zwróć uwagę na poziom terenu, wysokość progu drzwi względem drogi, kratki odpływowe i to, czy ogrody sąsiadów mają podniesione murki.

Test z porównywarką jest najlepszy, bo trwa pięć minut i kosztuje zero, a odsiewa najgorsze przypadki, zanim wydasz 1 500 funtów na wycenę i prawnika.

Co zrobić, gdy ryzyko jest wysokie, ale dom bardzo Ci się podoba

Sprawdź kwalifikację do Flood Re. Rok budowy przed 2009 zmienia wszystko. Znajdziesz go w EPC albo w Land Registry.

Poszukaj ubezpieczyciela specjalistycznego przez brokera. Firmy takie jak Flood Insurance specialists albo brokerzy zrzeszeni w BIBA biorą nieruchomości, których porównywarka nawet nie wyceni. Składka bywa wyższa, ale polisa istnieje, a lenderowi to wystarczy.

Sprawdź, czy wykonano property flood resilience. Bariery na drzwi, zawory zwrotne na kanalizacji, podniesione gniazdka, tynki odporne na zawilgocenie, podłogi bez drewna na parterze. Udokumentowane zabezpieczenia obniżają składkę i pomagają w rozmowie z lenderem.

Negocjuj cenę. Wysokie ryzyko powodziowe to realny czynnik cenowy. Dom z historią zalania sprzedaje się zwykle o 5 do 20 procent taniej i dokładnie tak samo będziesz go potem sprzedawać. Uwzględnij to w ofercie.

Policz koszt na 25 lat. Składka wyższa o 900 funtów rocznie to 22 500 funtów przez okres kredytu. To realny koszt, który powinien wpłynąć na cenę zakupu.

Czego lender nie zaakceptuje

Polisa z wyłączeniem ryzyka powodziowego zwykle nie wystarczy, jeśli nieruchomość jest w strefie zagrożonej. Niektórzy lenderzy potrafią przymknąć oko przy niskim LTV, ale to wyjątek, a nie zasada.

Nie zadziała też polisa, w której udział własny przy szkodzie powodziowej jest astronomiczny. Bank uzna, że przy udziale własnym 25 000 funtów faktycznie nie masz ochrony, bo przy typowej szkodzie i tak zapłacisz z własnej kieszeni.

Nie próbuj też wpisać do wniosku ubezpieczeniowego, że nieruchomość nie była zalewana, jeśli była. Ubezpieczyciele mają wspólną bazę roszczeń, a nieprawdziwe oświadczenie unieważnia polisę dokładnie wtedy, gdy jej potrzebujesz.

Jak to wygląda przy remortgage

Jeśli już mieszkasz w domu, a ryzyko powodziowe wzrosło albo miałeś szkodę, remortgage do nowego lendera bywa trudniejszy. Nowy bank zamawia świeżą wycenę i patrzy na aktualne dane środowiskowe.

Bezpieczniejszą drogą jest wtedy product transfer u obecnego lendera. Nie ma nowej wyceny, nie ma nowego badania nieruchomości, jest tylko zmiana produktu. Zaczynaj rozmowę 4 do 6 miesięcy przed końcem fixa, bo większość lenderów pozwala zabezpieczyć stawkę z wyprzedzeniem.

Ryzyko powodziowe jest tym rodzajem problemu, który nie znika i który przejmie po Tobie kolejny właściciel. Jeśli chcesz mieć swobodę wyboru lendera przy takiej nieruchomości, zadbaj o resztę profilu i sprawdź swój raport kredytowy na CheckMyFile, zanim zaczniesz oglądać domy nad rzeką.