Self-build mortgage - kredyt na budowę domu w UK

Działka z pozwoleniem na budowę w Lincolnshire kosztuje 85 000 funtów, a postawienie na niej domu z czterema sypialniami to około 200 000 funtów. Gotowy dom w tej okolicy wyceniany jest na 380 000 funtów. Rachunek wygląda świetnie do momentu, w którym pytasz bank, jak wypłaci pieniądze na budynek, którego jeszcze nie ma. Odpowiedzią jest self-build mortgage, produkt działający zupełnie inaczej niż zwykły kredyt hipoteczny.

Na czym polega różnica wobec zwykłego mortgage

Standardowy mortgage wypłaca się jednorazowo przy completion, bo zabezpieczeniem jest istniejący budynek. Przy budowie zabezpieczeniem początkowo jest tylko grunt, którego wartość to zwykle 25 do 35 procent wartości docelowej.

Dlatego self-build mortgage wypłaca się w transzach, po angielsku stage payments, powiązanych z etapami budowy. Liczba transz to zwykle 5 do 7. Przed każdą wypłatą lender zamawia inspekcję, żeby potwierdzić, że etap został wykonany.

Typowy podział etapów wygląda tak:

- Zakup gruntu

- Fundamenty i płyta

- Ściany do poziomu okien albo do poziomu wieńca

- Więźba i pokrycie dachu, budynek zamknięty

- Instalacje i tynki wewnętrzne

- Wykończenie i zakończenie budowy

Arrears stage payment kontra advance stage payment

To jest najważniejsza decyzja przy wyborze produktu i większość osób dowiaduje się o niej za późno.

Arrears oznacza, że lender wypłaca pieniądze po ukończeniu etapu, na podstawie inspekcji. Konsekwencja jest prosta: musisz mieć własne środki na sfinansowanie każdego etapu z góry. Przy budowie za 200 000 funtów w sześciu etapach oznacza to potrzebę bufora rzędu 30 000 do 40 000 funtów w każdym momencie.

Advance oznacza, że lender wypłaca środki na początku etapu, przed wykonaniem prac. To jest znacznie łatwiejsze przy ograniczonej gotówce. Produkty typu advance oferują między innymi BuildStore we współpracy z building societies, a także niektóre towarzystwa regionalne. Cena bywa nieco wyższa, ale różnica w płynności jest ogromna.

Jeśli masz mało kapitału obrotowego poza depozytem, model arrears zablokuje Cię w połowie budowy. To jest najczęstszy powód, dla którego samobudowy stają w miejscu.

Kto tego udziela

Rynek jest wąski i zmienny. Najczęściej spotykane nazwy to Newcastle Building Society, Furness, Darlington, Melton Mowbray, Hanley Economic, Mansfield, Ecology Building Society oraz BuildStore jako pośrednik specjalizujący się wyłącznie w tym segmencie. Halifax i Nationwide nie robią klasycznego self-build.

Typowe parametry, jakich można się spodziewać:

- LTV od 75 do 80 procent kosztu gruntu i kosztu budowy

- Wkład własny od 20 do 25 procent, w praktyce często sam grunt stanowi wkład

- Stawki wyższe niż przy standardowym mortgage, zwykle o 1 do 2 punktów procentowych

- Okres budowlany 12 do 24 miesięcy, potem konwersja na normalny mortgage

- Arrangement fee 995 do 1 995 funtów

Po zakończeniu budowy i wydaniu certyfikatu robisz remortgage na standardowy produkt, zwykle przy dużo lepszym LTV, bo wartość gotowego domu jest wyższa niż suma kosztów.

Czego bank będzie wymagał przed pierwszą transzą

1. Detailed planning permission, nie outline. Pozwolenie ogólne nie wystarczy, potrzebna jest pełna zgoda na konkretny projekt.

2. Building regulations approval albo zatwierdzony plan z building control.

3. Kosztorys przygotowany przez rzeczoznawcę albo wykonawcę, realistyczny i szczegółowy.

4. Site insurance, czyli polisa na czas budowy, obejmująca odpowiedzialność cywilną i materiały na placu.

5. Structural warranty na 10 lat, na przykład NHBC, LABC, Premier Guarantee albo Build-Zone. Bez niej kupujący nie dostanie mortgage na Twój dom przez pierwsze 10 lat.

6. Dowód tytułu do gruntu i sprawdzenie dostępu, mediów oraz służebności.

Punkt piąty ludzie pomijają, a potem odkrywają przy sprzedaży, że kupujący nie może dostać kredytu. Warranty kosztuje zwykle 1 do 2 procent wartości budowy i trzeba ją wykupić przed rozpoczęciem prac, nie po.

Zwrot VAT, o którym wielu zapomina

Przy budowie domu na własne potrzeby możesz odzyskać VAT od materiałów budowlanych przez VAT431NB DIY Housebuilders Scheme. To realne pieniądze, przy budowie za 200 000 funtów zwrot rzędu 15 000 do 25 000 funtów jest normą.

Zasady, które trzeba znać:

- Dotyczy nowej budowy albo konwersji budynku niemieszkalnego, nie remontu istniejącego domu.

- Usługi wykonawców przy nowej budowie powinny być fakturowane ze stawką zerową, więc VAT-u tam nie ma. Odzyskujesz VAT od materiałów kupionych samodzielnie.

- Wniosek składasz jednorazowo po zakończeniu budowy. Od zmian wprowadzonych w 2023 roku masz na to 6 miesięcy od uzyskania certyfikatu ukończenia, a wniosek składa się elektronicznie.

- Trzymaj wszystkie faktury z VAT. Paragony bez pełnych danych bywają odrzucane.

- Nie odzyskasz VAT od sprzętu AGD wolnostojącego, mebli, narzędzi ani od kosztów ogrodu.

Ten zwrot powinien być w Twoim cash flow jako pozycja przychodowa, ale dopiero na końcu, więc nie planuj nim finansowania budowy.

Realny budżet i najczęstsze przekroczenia

Ludzie przekraczają budżet samobudowy średnio o kilkanaście procent i zwykle z tych samych powodów:

- Przyłącza mediów. Podłączenie prądu, wody, gazu i kanalizacji na działce bez uzbrojenia potrafi kosztować 15 000 do 40 000 funtów.

- Warunki gruntowe. Konieczność głębszych fundamentów albo pali po badaniu geotechnicznym to często 10 000 do 30 000 funtów ponad plan.

- Section 106 i Community Infrastructure Levy, czyli opłaty na rzecz samorządu. Samobudowa może korzystać ze zwolnienia z CIL, ale tylko jeśli złożysz wniosek przed rozpoczęciem prac. Spóźnienie z formularzem kosztuje pełną stawkę.

- Zmiany w trakcie budowy. Każda decyzja o przesunięciu ściany kosztuje.

- Wzrost cen materiałów w trakcie 18 miesięcy budowy.

Zaplanuj rezerwę minimum 15 procent kosztu budowy i traktuj ją jako nienaruszalną. Bank i tak sprawdzi, czy masz z czego dopłacić, jeśli koszty wzrosną.

Praktyczna kolejność działań

1. Znajdź działkę z detailed planning permission albo kup z outline i policz ryzyko uzyskania pełnej zgody.

2. Zanim złożysz ofertę na działkę, porozmawiaj z brokerem specjalizującym się w self-build. Finansowanie samego gruntu bywa osobnym problemem, bo część lenderów nie pożyczy na goły grunt.

3. Wpisz się do self-build register w swoim council. Right to Build nakłada na samorządy obowiązek udostępniania działek osobom zarejestrowanym.

4. Ustal, czy budujesz systemem gospodarczym, przez main contractora, czy z gotowego pakietu od firmy prefabrykującej. Model wpływa na sposób wypłaty transz.

5. Uzgodnij z lenderem harmonogram transz i wpisz go do umów z wykonawcami. Wykonawca musi wiedzieć, kiedy dostanie pieniądze.

6. Prowadź dokumentację faktur od pierwszego dnia, z myślą o VAT431NB.

7. Zaplanuj, gdzie mieszkasz przez 12 do 18 miesięcy budowy i wpisz ten koszt do budżetu.

Samobudowa jest jednym z niewielu sposobów na zbudowanie realnego kapitału na starcie, ale wymaga płynności, cierpliwości i lendera, który rozumie ten produkt. Zanim zaczniesz rozmowy, sprawdź swój raport kredytowy na CheckMyFile, bo wąska grupa lenderów self-build oznacza, że nie masz miejsca na potknięcia w historii.