Sinking fund - jak planować koszty napraw w domu

Piec kondensacyjny pracuje 10-15 lat, dach z dachówki 40-60, okna PVC 20-25, kuchnia w praktyce 15-20. To nie są awarie, tylko wydatki z rozkładem jazdy, a tego rozkładu nikt Ci nie wręczył przy kluczach. Sinking fund to prosty sposób, żeby go rozpisać i co miesiąc odkładać jedną dwunastą rocznej kwoty.

Czym różni się od emergency fund

Emergency fund to pieniądze na rzeczy nieprzewidziane: utrata pracy, choroba, awaria, której nie dało się przewidzieć. Sinking fund to pieniądze na rzeczy całkowicie przewidywalne, których datę znasz tylko z grubsza.

Piec się zepsuje. Nie wiadomo, czy w listopadzie tego roku, czy za trzy zimy, ale się zepsuje. Traktowanie takiego wydatku jako niespodzianki to kwestia wyboru, nie losu.

Praktycznie oznacza to dwie osobne przegródki. Jedna jest nietykalna i czeka na kryzys. Druga jest planowo wydawana i planowo odbudowywana.

Ile to kosztuje - konkretne widełki

Ceny robót w UK, poza Londynem, przy standardowym trzysypialniowym domu szeregowym albo bliźniaku:

- Wymiana pieca gazowego z nowym sterowaniem: 2 200-3 800 funtów

- Roczny serwis pieca przez Gas Safe engineer: 80-130 funtów

- Wymiana dachu z nową membraną i łaceniem: 6 000-14 000 funtów

- Rynny i orynnowanie: 800-1 800 funtów

- Okna PVC, komplet 8 sztuk: 5 000-9 000 funtów

- Rewiring, czyli wymiana instalacji elektrycznej: 4 000-7 500 funtów

- Nowa kuchnia: 5 000-15 000 funtów, zależnie od tego, czy IKEA czy stolarz

- Łazienka: 4 000-8 000 funtów

- Malowanie zewnętrzne i drewno: 900-2 000 funtów co 5-7 lat

- Kominiarz i przegląd instalacji elektrycznej EICR co 10 lat: 250-450 funtów

Do tego drobiazgi, które kumulują się szybciej, niż się wydaje: cieknący kran, zapchany odpływ, wymiana zamka, uszkodzona dachówka po wichurze. Realnie 300-700 funtów rocznie na rzeczy poniżej 200 funtów każda.

Ile odkładać - trzy sposoby liczenia

Dom wart 250 000 funtów, jeden procent to 2 500 funtów rocznie, czyli 208 funtów miesięcznie. Prosta i zwykle wystarczająca dla domów w rozsądnym stanie.

Wypisujesz każdy element, szacujesz pozostałą żywotność i dzielisz koszt przez liczbę lat. Piec za 3 000 funtów z sześcioma latami życia to 500 funtów rocznie. Dach za 10 000 z dwudziestoma latami to 500 rocznie. Okna za 7 000 z piętnastoma latami to 467 funtów. Suma tych pozycji plus 500 funtów na drobiazgi daje realny cel roczny. Metoda dokładniejsza, ale wymaga godziny z kartką.

Wiktoriański dom sprzed 1900 roku z jednoszybowymi oknami i wilgocią u podstawy ścian potrzebuje raczej 1,5-2 procent wartości rocznie. Nowy dom z gwarancją NHBC przez pierwsze dziesięć lat może zejść do 0,5 procent, bo strukturalne wady pokrywa gwarancja.

Wybierz jedną metodę i trzymaj się jej. Najgorsza jest metoda czwarta, czyli brak jakiejkolwiek metody.

Skąd wziąć dane o Twoim konkretnym domu

Nie zgaduj. Masz do dyspozycji konkretne źródła.

Jeśli przy zakupie zamawiałeś RICS Home Survey Level 2 albo Level 3, masz w ręku gotową listę. Surveyor opisuje stan każdego elementu i oznacza pilność. Przepisz to na harmonogram: co jest do zrobienia w rok, co w pięć lat, co w dziesięć. Ten raport kosztował Cię 500-1 200 funtów, warto go otworzyć drugi raz.

Rok produkcji i model. Wpisujesz w wyszukiwarkę i wiesz, ile mu zostało oraz czy części są jeszcze dostępne.

Certyfikat energetyczny nieruchomości zawiera informacje o typie ogrzewania, izolacji, oknach i sugerowanych ulepszeniach z szacunkowym kosztem. Jest publicznie dostępny w rejestrze EPC pod adresem nieruchomości.

Rok budowy da Ci pojęcie o typie konstrukcji i typowych problemach danego okresu, na przykład ścianach bez izolacji w domach z lat sześćdziesiątych.

Leaseholderzy - inna gra

Jeśli kupiłeś mieszkanie w leasehold, część tych kosztów płacisz przez service charge, a budynek ma zwykle własny fundusz remontowy, nazywany reserve fund albo właśnie sinking fund. Twoja miesięczna opłata zawiera składkę na ten fundusz.

To nie zwalnia Cię z własnego odkładania, bo:

- Fundusz budynku pokrywa części wspólne, nie Twoją kuchnię, piec i łazienkę

- Przy dużych remontach freeholder wysyła Section 20 notice i wtedy dochodzi dopłata poza zwykłym service charge. Wymiana dachu, windy albo elewacji potrafi oznaczać rachunek na 5 000-20 000 funtów na mieszkanie

- Wysokość reserve fund bywa symboliczna i nie pokrywa realnych potrzeb

Przed zakupem leaseholdu poproś solicitora o wgląd w sprawozdania z reserve fund za ostatnie trzy lata i o informację o planowanych major works. To pytanie zadaje mniej niż połowa kupujących, a jest jednym z najważniejszych w całym procesie.

Jak to zorganizować technicznie

1. Policz cel roczny jedną z trzech metod

2. Podziel przez dwanaście i ustaw standing order na dzień po wypłacie

3. Trzymaj pieniądze na osobnym koncie oszczędnościowym albo w osobnej przegródce w Monzo, Starling czy Chase - nazwij ją po imieniu, na przykład DOM NAPRAWY

4. Rozbij na podprzegródki, jeśli lubisz porządek: piec, dach i okna, wnętrze, drobne

5. Raz w roku, najlepiej we wrześniu przed sezonem grzewczym, zrób przegląd i skoryguj kwoty

6. Zapisuj wydatki - po trzech latach będziesz miał własne dane zamiast średnich z internetu

Czego sinking fund nie zastąpi

Buildings insurance pokrywa zdarzenia losowe: pożar, zalanie, wichurę, uderzenie drzewa. Nie pokrywa zużycia. Piec, który padł ze starości, to Twój koszt i żaden ubezpieczyciel go nie zwróci. Boiler cover, czyli osobny abonament serwisowy za 15-30 funtów miesięcznie, bywa sensowny przy starym urządzeniu, ale przy nowym piecu z gwarancją to zwykle wyrzucanie pieniędzy.

Warto sprawdzić też dostępne dofinansowania. Boiler Upgrade Scheme daje dotację na pompę ciepła, a lokalne programy poprawy efektywności energetycznej bywają dostępne dla gospodarstw o niższych dochodach. Zasady się zmieniają, więc weryfikuj aktualny stan na gov.uk, zanim oprzesz na nich swój plan.

Efekt uboczny, który się liczy przy mortgage

Dom utrzymany w dobrym stanie broni swojej wyceny. Przy remortgage za pięć lat surveyor lendera przyjdzie i oceni nieruchomość. Wilgoć, przeciekający dach albo instalacja elektryczna sprzed czterdziestu lat mogą skończyć się retention, czyli zatrzymaniem części kwoty kredytu do czasu wykonania napraw, albo obniżoną wyceną i gorszym LTV. Regularne odkładanie na naprawy jest zatem także inwestycją w Twoje przyszłe warunki kredytowe.

Jeżeli planujesz w najbliższych latach remortgage albo product transfer, sprawdź przy okazji raport na CheckMyFile - stan nieruchomości i stan historii kredytowej to dwie rzeczy, które lender oceni jednocześnie.