Jak działa stress test przy wniosku o mortgage w UK

Składasz wniosek o mortgage i myślisz, że skoro zarabiasz wystarczająco na ratę, bank na pewno Ci pożyczy? Niestety to nie takie proste. Każdy lender w UK przeprowadza tzw. stress test - symulację, która sprawdza, czy poradzisz sobie z ratami nawet wtedy, gdy stopy procentowe znacząco wzrosną.

Czym jest stress test?

Stress test to obowiązkowy element oceny zdolności kredytowej wprowadzony przez Financial Conduct Authority (FCA) po kryzysie finansowym z 2008 roku. Jego celem jest ochrona zarówno banku, jak i Ciebie - kredytobiorcy - przed sytuacją, w której wzrost stóp procentowych sprawi, że nie będziesz w stanie spłacać rat.

W praktyce wygląda to tak: bank nie sprawdza tylko, czy stać Cię na ratę przy obecnym oprocentowaniu. Oblicza, ile wynosiłaby Twoja rata, gdyby stopy procentowe wzrosły o 3 punkty procentowe powyżej standardowej zmiennej stopy banku (SVR). Jeśli przy tym hipotetycznym oprocentowaniu nadal stać Cię na ratę po odliczeniu wszystkich wydatków - przechodzisz test.

Jak banki obliczają stress test?

Przykład: chcesz pożyczyć 250 000 GBP na 25 lat. Obecne oprocentowanie fixed rate to 4,5%. Bank stosuje stress test na poziomie np. 8,5% (SVR + 3%).

- Rata przy 4,5%: ok. 1 390 GBP miesięcznie

- Rata przy stress test 8,5%: ok. 2 010 GBP miesięcznie

Bank musi mieć pewność, że po opłaceniu raty 2 010 GBP zostanie Ci wystarczająco na życie. Dlatego szczegółowo analizuje Twoje miesięczne wydatki: Council Tax, rachunki za media, jedzenie, transport, childcare, istniejące zobowiązania kredytowe.

Co wchodzi w affordability assessment?

Stress test to część szerszego procesu zwanego affordability assessment. Bank bierze pod uwagę:

Dochody: pensja podstawowa, nadgodziny (zwykle 50% wartości), bonusy (50-75%), dochody z wynajmu, benefity. Dochody z zagranicy są zazwyczaj pomijane.

Stałe wydatki: istniejące kredyty i karty kredytowe, Council Tax, rachunki, ubezpieczenia, childcare. Nawet jeśli planujesz spłacić kartę kredytową po uzyskaniu mortgage, bank może liczyć ją jako zobowiązanie.

Styl życia: banki stosują standardowe kwoty na wydatki życiowe (ONS data) lub pytają o Twoje rzeczywiste wydatki - w zależności od tego, która kwota jest wyższa.

Dlaczego stress test obcina zdolność kredytową?

To najczęstsza frustracja wśród osób starających się o mortgage. Płacisz 1 200 GBP czynszu bez problemu, ale bank mówi, że nie stać Cię na ratę 1 100 GBP? Witamy w świecie stress testu.

Bank nie ocenia Twojej zdolności na podstawie dzisiejszej raty, lecz na podstawie hipotetycznej raty przyszłej. Dlatego kwota, którą możesz pożyczyć, jest zwykle niższa, niż się spodziewasz. Typowa zasada to 4-4,5 x roczne dochody brutto, ale po stress teście może spaść do 3,5 x lub nawet mniej.

Jak zwiększyć swoje szanse?

Spłać karty kredytowe i pożyczki - każde 100 GBP miesięcznego zobowiązania zmniejsza Twoją zdolność o ok. 15 000-20 000 GBP. Przed złożeniem wniosku warto pozbyć się jak największej części długów.

Zredukuj limity na kartach - nawet jeśli nie używasz pełnego limitu, bank może liczyć potencjalne zadłużenie. Zmniejsz niepotrzebne limity.

Dłuższy term - mortgage na 30 czy 35 lat oznacza niższą ratę miesięczną, co ułatwia przejście stress testu. Pamiętaj jednak, że zapłacisz więcej odsetek w dłuższej perspektywie.

Wyższy depozyt - im więcej wpłacisz z góry, tym mniej musisz pożyczyć i tym łatwiej przejść stress test.

Sprawdź raport kredytowy - upewnij się, że na Twoim raporcie nie ma błędów, które mogłyby wpłynąć na ocenę. CheckMyFile→ pokaże Ci dane ze wszystkich agencji w jednym miejscu.

Czy można obejść stress test?

Od czerwca 2022 r. FCA złagodziła wymóg stress testu dla osób, które remortgagują u tego samego lendera bez zwiększania kwoty kredytu. Jednak przy nowym wniosku o mortgage stress test jest nadal obowiązkowy i nie da się go ominąć.

Niektórzy specialist lenderzy stosują mniej restrykcyjne kryteria affordability, dlatego warto skonsultować się z brokerem, który zna rynek i może znaleźć odpowiedniego lendera dla Twojej sytuacji.