Zakup domu z partnerem bez ślubu - Deed of Trust i ochrona wkładu

Wkładasz 32 000 funtów oszczędności zebranych przez sześć lat, partner wkłada zero i wchodzicie na akt jako współwłaściciele po połowie. Za cztery lata się rozstajecie. Bez pisemnego dokumentu te 32 000 funtów przestaje być Twoje i dzielicie wszystko na pół. To nie jest teoria, to najczęstszy scenariusz sporów o nieruchomości w Anglii i Walii.

Common law marriage nie istnieje

Zacznijmy od mitu, w który wierzy zaskakująco wielu ludzi. W prawie Anglii i Walii nie ma czegoś takiego jak konkubinat z prawami małżeńskimi. Nie ma znaczenia, czy mieszkacie razem trzy lata, dziesięć lat czy macie wspólne dzieci. Nie nabywasz automatycznie żadnych praw do majątku partnera i partner nie nabywa ich do Twojego.

Przy rozwodzie sąd dzieli majątek według zasad słuszności, patrząc na potrzeby i wkład obu stron. Przy rozstaniu pary bez ślubu sąd patrzy wyłącznie na prawo własności i na to, co strony ustaliły. Jeśli nic nie ustaliły, patrzy na wpis w Land Registry.

Dlatego forma współwłasności i dokument, który ją opisuje, są tu wszystkim.

Joint tenants kontra tenants in common

Przy zakupie solicitor zapyta Was o tę jedną rzecz, często pod koniec spotkania, gdy jesteście zmęczeni. Odpowiedź warto mieć przygotowaną.

- Posiadacie nieruchomość jako całość, bez wydzielonych udziałów

- Obowiązuje prawo przyrostu - gdy jedno umiera, drugie automatycznie przejmuje całość, niezależnie od testamentu

- Domyślne założenie przy rozstaniu: podział po połowie

- Standard dla małżeństw i par, które wnoszą podobny wkład

- Każde ma określony udział, na przykład 70 do 30 procent

- Udział wchodzi do spadku i przechodzi zgodnie z testamentem, nie automatycznie na partnera

- Pozwala odzwierciedlić różne wkłady

- To jest właściwy wybór dla większości par bez ślubu z nierównym depozytem

Jeśli wybierzecie tenants in common, solicitor złoży w Land Registry wpis nazywany Form A restriction. Blokuje on sprzedaż nieruchomości przez jedną osobę bez zgody drugiej albo bez wyznaczenia drugiego powiernika. To Wasze zabezpieczenie i warto sprawdzić po completion, czy faktycznie się pojawił - odpis z rejestru kosztuje kilka funtów.

Deed of Trust - co to jest i co powinien zawierać

Nazywany też Deed of Trust, to dokument prawny opisujący, kto ile faktycznie posiada i co się stanie w różnych scenariuszach. Sporządza go solicitor, koszt to zwykle 300-800 funtów plus VAT, przy skomplikowanych układach więcej. Podpisuje się go zwykle równolegle z zakupem.

Co powinno się w nim znaleźć:

- Kwoty wkładów początkowych - kto wpłacił ile depozytu, z dokładnością do funta

- Podział przychodu ze sprzedaży - czy każde odbiera swój wkład, a zysk dzieli się po połowie, czy stosujecie stałe procenty

- Kto płaci ratę i w jakiej proporcji - i czy nierówne wpłaty zmieniają udziały z czasem

- Kto ponosi koszty remontów i czy nakłady zwiększają udział

- Procedura, gdy jedno chce wyjść - najczęściej prawo pierwokupu dla drugiej strony, termin na podjęcie decyzji, sposób wyceny

- Sposób wyceny - na przykład średnia z trzech wycen agencji nieruchomości, a przy braku zgody wycena RICS

- Klauzula mediacji przed pójściem do sądu

- Co się dzieje, gdy jedno przestaje płacić ratę

Ten ostatni punkt bywa pomijany, a jest najbardziej praktyczny. Jeśli partner przestaje płacić, a Ty pokrywasz całą ratę, żeby nie stracić domu, dokument powinien mówić, że Twój udział rośnie o wartość tych wpłat.

Gdy tylko jedno jest na mortgage

Zdarza się często. Jedna osoba ma słabszą historię kredytową albo krótszy staż pracy i wpisanie jej na wniosek obniżyłoby zdolność. Wtedy mortgage bierze jedna osoba i ona figuruje w Land Registry.

Druga osoba może mieć udział w wartości ekonomicznej nieruchomości, mimo że nie jest właścicielem prawnym. Wymaga to Deed of Trust i zwykle też zgody lendera.

Lender w takiej sytuacji poprosi osobę niebędącą na kredycie o podpisanie occupier waiver form, w którym zrzeka się prawa pierwszeństwa wobec zabezpieczenia banku. Warunkiem ważności jest zwykle to, żeby ta osoba otrzymała niezależną poradę prawną od własnego solicitora - koszt 150-350 funtów.

Trzeba tu uczciwie powiedzieć, jak to działa w praktyce: partner ma umowne prawo do części wartości, ale gdy właściciel przestanie płacić, bank przejmie dom i beneficial interest niewiele pomoże. To rozwiązanie asymetryczne i obie strony powinny wchodzić w nie z otwartymi oczami.

Testament, o którym się zapomina

Bez ślubu i bez testamentu partner nie dziedziczy niczego. Przy braku testamentu obowiązują ustawowe zasady dziedziczenia, które uwzględniają małżonka, dzieci, rodziców i rodzeństwo, ale nie partnera życiowego.

Kupujecie dom jako tenants in common po połowie, po trzech latach jedno z Was ginie w wypadku, a jego połowa domu przechodzi na rodziców mieszkających w Polsce. Zostajesz z domem, w którym połowa należy do teściów, i z kredytem na całość.

Testament kosztuje 150-400 funtów u solicitora. Do tego warto rozważyć polisę na życie w wysokości salda kredytu, przepisaną w trust na rzecz partnera, żeby wypłata trafiła szybko i poza masą spadkową.

Depozyt od rodziców - jak to opisać

Jeśli 20 000 funtów pochodzi od Twoich rodziców, ustalcie na piśmie, czy to darowizna dla Ciebie, czy dla Was obojga. Lender będzie chciał gifted deposit letter stwierdzający, że to bezzwrotny dar bez udziału w nieruchomości - to warunek zaakceptowania środków.

Ale między Wami dwojgiem Deed of Trust może jednocześnie odnotować, że te 20 000 funtów stanowi Twój wkład osobisty i wraca do Ciebie przy sprzedaży. Te dwa dokumenty się nie wykluczają: pierwszy reguluje relację z bankiem, drugi relację między partnerami.

Co robić i czego nie robić

1. Rozmawiajcie o pieniądzach przed złożeniem oferty, nie tydzień przed exchange

2. Spiszcie na kartce, kto wnosi ile i co ma się stać przy rozstaniu, zanim pójdziecie do solicitora - zaoszczędzicie na jego stawce godzinowej

3. Wybierzcie tenants in common, jeśli wkłady są nierówne

4. Zamówcie Deed of Trust u solicitora, najlepiej u tego samego, który prowadzi conveyancing

5. Sprawdźcie po completion, czy Form A restriction jest w rejestrze

6. Napiszcie testamenty

7. Przejrzyjcie dokument, gdy zmienia się sytuacja: ślub, dziecko, duży remont, nadpłata kredytu

Czego nie robić: nie polegać na ustnych ustaleniach i wiadomościach na WhatsAppie. Spór o nieruchomość rozstrzygany na podstawie TOLATA, czyli Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, potrafi kosztować każdą ze stron 15 000-50 000 funtów w obsłudze prawnej i ciągnąć się dwa lata. Deed of Trust za 600 funtów jest najtańszym ubezpieczeniem, jakie kupisz w całym procesie.

Zanim zaczniecie liczyć udziały, sprawdźcie oboje raporty na CheckMyFile - wspólny wniosek oznacza, że lender oceni obie historie kredytowe, a jedno zaległe konto po którejkolwiek stronie zmienia dostępne oferty.