Buy-to-let przez spółkę Ltd - SPV i podatki

Od 2020 roku ponad połowa nowych kredytów buy-to-let w UK trafia do spółek, a nie do osób prywatnych. Powód jest jeden i nazywa się Section 24. Jeśli zarabiasz powyżej 50 270 funtów i planujesz więcej niż jedną nieruchomość, zakup przez spółkę Ltd potrafi zmienić wynik po podatku o kilka tysięcy funtów rocznie. Ale nie zawsze i nie dla każdego.

Co to jest SPV i dlaczego akurat taka spółka

SPV, czyli Special Purpose Vehicle, to zwykła spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowana w Companies House, której jedynym celem jest posiadanie i wynajmowanie nieruchomości. Nie ma tu żadnej magicznej formy prawnej. Różnica polega na kodach SIC wpisanych przy rejestracji:

- 68100 - kupno i sprzedaż własnych nieruchomości

- 68209 - wynajem i zarządzanie własnymi lub dzierżawionymi nieruchomościami

- 68320 - zarządzanie nieruchomościami na zlecenie

Lenderzy buy-to-let finansują spółki z tymi kodami. Jeśli Twoja spółka ma kod z branży budowlanej, transportowej albo handlowej, dostaniesz odmowę na etapie wstępnym, bo dla lendera to spółka handlowa (trading company), a nie SPV. Zmiana kodu SIC w Companies House jest darmowa i robi się ją przy confirmation statement, ale zrób to co najmniej kilka tygodni przed wnioskiem.

Rejestracja spółki kosztuje 50 funtów online w Companies House, roczny confirmation statement 34 funty. Realny koszt to księgowy: od 800 do 1 500 funtów rocznie za spółkę z jedną albo dwiema nieruchomościami.

Podatkowa arytmetyka, dla której to się robi

Odsetki od kredytu nie są kosztem. Od 2020 roku dostajesz zamiast tego ulgę równą 20 procentom zapłaconych odsetek. Przy wyższym progu podatkowym płacisz 40 procent od czynszu brutto pomniejszonego o koszty inne niż odsetki, a odzyskujesz tylko jedną piątą odsetek.

Odsetki są normalnym kosztem uzyskania przychodu, w pełnej wysokości. Zysk podlega Corporation Tax: 19 procent przy zysku do 50 000 funtów, 25 procent powyżej 250 000, a między tymi progami działa marginal relief i efektywna stawka rośnie stopniowo.

Policzmy jedno mieszkanie. Czynsz 12 000 funtów rocznie, odsetki od kredytu 6 500 funtów, pozostałe koszty 2 000 funtów.

Osoba prywatna w wyższym progu: dochód podatkowy 10 000 funtów, podatek 4 000 funtów, ulga 20 procent z 6 500 to 1 300 funtów. Podatek do zapłaty 2 700 funtów przy realnym zysku gotówkowym 3 500 funtów. Zostaje 800 funtów.

Spółka: zysk 3 500 funtów, Corporation Tax 19 procent to 665 funtów. W spółce zostaje 2 835 funtów.

Różnica na jednej nieruchomości to około 2 000 funtów rocznie. Przy czterech mieszkaniach to 8 000 funtów.

Haczyk, o którym mówi się za rzadko

Te 2 835 funtów jest w spółce, nie w Twojej kieszeni. Żeby je wyjąć, płacisz podatek od dywidendy: 8,75 procent w podstawowym progu, 33,75 procent w wyższym i 39,35 procent w dodatkowym. Roczny dividend allowance to zaledwie 500 funtów.

Jeśli chcesz wyciągać cały zysk co roku i wydawać go na życie, przewaga spółki mocno topnieje, a przy podstawowym progu podatkowym często w ogóle znika. Struktura Ltd opłaca się wtedy, gdy reinwestujesz zyski w kolejne nieruchomości i nie potrzebujesz tych pieniędzy na bieżąco.

Alternatywy wyciągania gotówki: pensja dyrektora do progu składek, wpłaty na pension bezpośrednio ze spółki (w całości koszt podatkowy), spłata pożyczki właścicielskiej, którą wniosłeś jako depozyt (zwrot kapitału bez podatku).

Ile kosztuje kredyt dla spółki

Rynek jest dobrze rozwinięty, ale nie tani:

- Stawki wyższe niż przy kredytach osobistych, zwykle o 0,3-0,8 punktu procentowego

- Opłaty wstępne często procentowe: 1,5-3 procent kwoty kredytu, doliczane do salda

- Maksymalne LTV zwykle 75 procent, rzadziej 80

- Personal guarantee od każdego dyrektora i udziałowca powyżej 20-25 procent udziałów, zwykle na 100-125 procent kwoty kredytu

Personal guarantee to najważniejszy punkt do zrozumienia. Ograniczona odpowiedzialność spółki nie chroni Cię przed lenderem, bo osobiście gwarantujesz spłatę. Wiele osób zakłada, że Ltd to tarcza. Wobec lendera nie jest.

Lenderzy działający w tym segmencie to między innymi Paragon, Precise Mortgages, Kent Reliance, Landbay, Foundation Home Loans, Aldermore, Shawbrook, Zephyr i Molo. Lenderzy z high street, jak Halifax czy Santander, w tym segmencie praktycznie nie działają, więc bez brokera się nie obejdzie.

Jedna dobra wiadomość: przy spółce test czynszowy ICR jest zwykle liczony na poziomie 125 procent, a nie 145, bo spółka odlicza odsetki w całości. Przy tym samym czynszu spółka pożyczy więcej niż osoba prywatna w wyższym progu podatkowym.

Przenoszenie istniejących nieruchomości do spółki

To najdroższy ruch, jaki można w tym temacie wykonać bez wcześniejszego policzenia liczb. Przeniesienie mieszkania z majątku prywatnego do własnej spółki jest w oczach HMRC sprzedażą po wartości rynkowej między podmiotami powiązanymi. Skutki:

- Capital Gains Tax od całego wzrostu wartości od momentu zakupu, po stawce 18 albo 24 procent

- SDLT płacony przez spółkę, z dopłatą 5 procent za dodatkową nieruchomość - spółka zawsze płaci dopłatę, nawet przy pierwszym zakupie

- Nowy kredyt w spółce, czyli ERC na starym kredycie plus opłaty i wyceny

Przy trzech mieszkaniach o łącznej wartości 600 000 funtów sam SDLT z dopłatą potrafi wynieść ponad 40 000 funtów. Istnieje incorporation relief z sekcji 162 TCGA, który odracza CGT, ale wymaga wykazania, że najem był prowadzony jako realna działalność gospodarcza z istotnym zaangażowaniem czasowym. Dla kogoś z dwoma mieszkaniami i etatem to nierealne. Bez opinii doradcy podatkowego nawet nie zaczynaj.

Wniosek praktyczny: stare nieruchomości zostawiasz tam, gdzie są, a nowe kupujesz przez spółkę. Struktura mieszana jest normalna i lenderzy sobie z nią radzą.

Kiedy Ltd nie ma sensu

- Jesteś w podstawowym progu podatkowym i zostaniesz w nim po doliczeniu czynszu

- Masz jedną nieruchomość i nie planujesz kolejnych

- Potrzebujesz całego dochodu z najmu na bieżące życie

- Chcesz w niej mieszkać - spółka nie wynajmie lokalu własnemu właścicielowi bez konsekwencji podatkowych, a do tego byłoby to naruszenie warunków kredytu

Praktyczna kolejność działań

1. Policz z księgowym oba warianty na Twoich liczbach, nie na przykładach z internetu

2. Zarejestruj spółkę z właściwymi kodami SIC, zanim złożysz ofertę na nieruchomość

3. Załóż firmowe konto bankowe, bo lender nie wypłaci na konto osobiste

4. Ustal strukturę udziałów, jeśli działasz z małżonkiem - to determinuje, kto płaci podatek od dywidendy

5. Przygotuj się na personal guarantee i przeczytaj ją, zanim podpiszesz

6. Wnieś depozyt jako director's loan, a nie jako kapitał zakładowy, żeby móc go później wyjąć bez podatku

7. Pilnuj terminów: sprawozdanie finansowe do Companies House i CT600 do HMRC, kary za spóźnienie zaczynają się od 150 funtów

Struktura spółkowa jest narzędziem podatkowym, nie sposobem na ukrycie zobowiązań. Twoje personal guarantee i tak będzie brane pod uwagę przy każdym kolejnym wniosku o mortgage, także tym na własny dom. Zanim ruszysz z pierwszym zakupem przez SPV, sprawdź swój raport na CheckMyFile, bo underwriting spółki zaczyna się od oceny osoby, która za nią stoi.