Further advance i renovation mortgage - finansowanie remontu

Kuchnia do wymiany, łazienka z lat dziewięćdziesiątych, poddasze do adaptacji. Kosztorys wychodzi 42 000 funtów, a Ty masz w domu 130 000 funtów equity i kredyt na 4,3 procent, którego nie chcesz ruszać. Pytanie brzmi: dobrać u obecnego lendera czy przenieść cały mortgage. Odpowiedź zależy od tego, ile zostało do końca fixa i ile kosztuje ERC.

Further advance, czyli dobranie kwoty u swojego lendera

Further advance to dodatkowa kwota pożyczona od banku, który już ma mortgage na Twojej nieruchomości. Formalnie to nowy kredyt, ale zabezpieczony tym samym first charge, więc nie ma potrzeby angażowania drugiego lendera.

Jak to działa w praktyce:

- Składasz wniosek u swojego lendera, zwykle online albo przez brokera.

- Bank robi ocenę zdolności od nowa, według aktualnych zasad, nie tych z dnia pierwszego wniosku.

- Zamawia wycenę, często desktop valuation, czasem fizyczną. Koszt od 0 do 350 funtów.

- Dostajesz osobną część kredytu z własną stawką i własnym terminem. Możesz mieć główną część na 4,3 procent do 2028 roku i further advance na 5,1 procent na pięć lat.

- Środki trafiają na konto, zwykle w 2 do 5 tygodni od złożenia wniosku.

Minimalne kwoty to zwykle 5 000 do 10 000 funtów. Maksymalne LTV po dobraniu to najczęściej 80 do 90 procent, ale przy celu remontowym wielu lenderów ogranicza do 85 procent.

Największa zaleta: nie ruszasz głównego produktu, więc nie płacisz early repayment charge. Przy kredycie 180 000 funtów z ERC 3 procent to oszczędność 5 400 funtów.

Remortgage z dodatkową kwotą

Druga droga to przeniesienie całego mortgage do nowego lendera na wyższą kwotę. Ma sens, gdy:

- Twój fix i tak się kończy w ciągu najbliższych sześciu miesięcy

- Obecny lender odmówił further advance

- Wartość domu mocno wzrosła i wchodzisz w lepszy przedział LTV

- Obecna stawka jest wysoka i całość da się poprawić

Ma mniej sensu, gdy siedzisz na taniej stawce sprzed kilku lat. Wielu ludzi z fixem 1,9 procent z 2021 roku zniszczyłoby sobie budżet, przenosząc całość na obecne 4-5 procent tylko po to, żeby dobrać 30 000 funtów.

Policz to na kalkulatorze, zanim ktokolwiek zacznie mówić o "lepszej ofercie na rynku".

Renovation mortgage i produkty pod remont

Osobna kategoria to kredyty przeznaczone konkretnie na nieruchomości wymagające prac. Trafiają tu dwie sytuacje.

Kupno domu do remontu. Jeśli nieruchomość ma kuchnię oraz łazienkę i nadaje się do zamieszkania, standardowy mortgage zwykle zadziała, a prace finansujesz osobno. Jeśli nie ma kuchni albo łazienki, standardowy lender odmówi i wchodzisz w bridging albo produkty typu refurbishment finance.

Light refurbishment kontra heavy refurbishment. Light to prace bez zmian konstrukcyjnych i bez pozwolenia: nowa kuchnia, łazienka, instalacje, tynki, okna. Heavy to zmiany układu, rozbudowa, zmiana sposobu użytkowania, prace wymagające planning permission. Heavy prawie zawsze oznacza finansowanie specjalistyczne z transzami i inspekcjami.

Niektórzy lenderzy oferują produkty z retentionem na prace: wypłacają część na zakup, resztę po wykonaniu robót i ponownej inspekcji. To wygodne, ale wymaga własnych środków na sfinansowanie prac w międzyczasie.

Green mortgage i prace energetyczne

Coraz więcej lenderów daje preferencyjne warunki na dobranie kwoty przeznaczonej na poprawę efektywności energetycznej. Nationwide, Barclays, NatWest i kilka building societies mają produkty typu green further advance, czasem z obniżoną stawką albo cashbackiem.

Kwalifikują się zwykle: pompa ciepła, fotowoltaika, izolacja poddasza i ścian, wymiana okien na potrójne szyby, ładowarka do samochodu elektrycznego. Warunkiem bywa poprawa EPC o określoną liczbę punktów, potwierdzona nowym certyfikatem po pracach.

Jeśli Twój dom ma EPC D albo E, to jest ścieżka warta sprawdzenia, bo poprawa ratingu wpływa też na dostępność produktów przy przyszłym remortgage.

Co bank sprawdzi przy wniosku o further advance

1. Cel wykorzystania środków. Remont, rozbudowa, spłata długów, wkład na drugą nieruchomość, wesele. Nie każdy cel jest akceptowany, a konsolidacja długów bywa traktowana bardziej rygorystycznie niż remont.

2. Historia płatności Twojego mortgage. Jedna zaległość w ostatnich 12 miesiącach potrafi zablokować wniosek.

3. Aktualna zdolność. Liczą Twój dochód dziś, nie z dnia zakupu. Jeśli zmieniłeś pracę na self-employed albo urodziło Ci się dziecko, wynik będzie inny.

4. Aktualny raport kredytowy. Nowe defaulty, CCJ, wysokie salda kart obniżają szanse.

5. Wycena nieruchomości. Wzrost wartości działa na Twoją korzyść, spadek może zablokować całość.

6. Kosztorys albo wyceny wykonawców przy większych kwotach. Przy 60 000 funtów na rozbudowę bank raczej poprosi o dokumenty i plany.

Alternatywy, które czasem wychodzą taniej

Unsecured personal loan. Do 25 000 funtów, na 5 do 7 lat. Stawki dla dobrego profilu bywają w okolicach 6-8 procent. Rata wyższa, ale całkowity koszt odsetek dużo niższy niż rozłożenie 25 000 funtów na 20 lat mortgage. Nie obciąża domu.

Karta 0 procent na zakupy. Przy kuchni za 8 000 funtów, jeśli realnie spłacisz w okresie promocyjnym. Wymaga dyscypliny i wpływa na credit utilisation.

Second charge mortgage. Sensowny, gdy masz świetną stawkę na pierwszym mortgage, a obecny lender odmówił further advance. Stawki wyższe, opłaty spore, ale nie ruszasz głównego kredytu.

Oszczędności i robienie prac etapami. Nudne, ale przy pracach kosmetycznych zwykle najtańsze. Rozłożenie remontu na trzy lata i finansowanie z bieżących nadwyżek nie kosztuje odsetek.

Przy kwotach poniżej 15 000 funtów dokładanie tego do mortgage na 20 lat prawie nigdy nie ma sensu finansowego. 12 000 funtów doliczone do kredytu przy 5 procent na 20 lat to około 7 000 funtów odsetek.

Kiedy remont zwraca się w wycenie, a kiedy nie

Nie każdy wydany funt wraca w wartości domu. Z obserwacji rynku:

- Adaptacja poddasza z pełnymi papierami building regs zwykle zwraca się w dużej części i dodaje sypialnię, co przekłada się bezpośrednio na wycenę.

- Rozbudowa kuchni z jadalnią na tyłach domu w typowej semi-detached zwykle podnosi wartość, ale rzadko o pełny koszt prac.

- Nowa łazienka i kuchnia poprawiają sprzedawalność, ale nie podnoszą wyceny o swoją cenę.

- Basen, kosztowna aranżacja ogrodu, klimatyzacja i garaż przerobiony na pokój bez papierów zwykle nie zwracają się wcale.

- Poprawa EPC z E na C bywa niedoceniana, a przy sprzedaży za kilka lat będzie miała znaczenie.

I rzecz, o której ludzie zapominają: brak building regulations approval na rozbudowę potrafi zablokować sprzedaż domu albo wymusić kupno indemnity insurance. Papiery są tańsze niż ich brak.

Zanim złożysz wniosek o further advance, sprawdź swój raport na CheckMyFile. Bank ocenia Cię od nowa, według dzisiejszych danych, a nie według tego, jak wyglądałeś w dniu zakupu domu.