Dom z licytacji - jak sfinansować zakup na aukcji

Dom wystawiony na aukcji z ceną wywoławczą 120 000 funtów, podobne na ulicy chodzą po 180 000. Podnosisz rękę, młotek spada i w tym momencie jesteś prawnie związany umową kupna, z 28 dniami na zapłatę całej kwoty. Standardowy mortgage nie zdąży. To jest jedyny powód, dla którego większość Polaków rezygnuje z aukcji, choć wcale nie musi.

Dwa modele aukcji, które trzeba rozróżnić

Traditional auction, czyli unconditional. Uderzenie młotka to exchange of contracts. Płacisz od razu depozyt 10 procent plus opłatę administracyjną domu aukcyjnego, a completion następuje zwykle w 20 do 28 dni. Jeśli nie zapłacisz, tracisz depozyt i możesz zostać pozwany o różnicę przy odsprzedaży.

Modern method of auction, czyli conditional. Wygrywasz i płacisz reservation fee, zwykle 5 do 6 procent ceny albo minimum 5 000 do 6 000 funtów. Masz potem 28 dni na exchange i kolejne 28 na completion, czyli w sumie około 56 dni. To już mieści się w realnym terminie mortgage, ale reservation fee zwykle nie wchodzi w cenę zakupu.

Sprawdź w warunkach, którą wersję prowadzi dany dom aukcyjny. Auction House, Savills, Allsop, SDL Property Auctions czy Bond Wolfe mają różne regulaminy i różne opłaty.

Co realnie trafia na aukcje

Nie każda nieruchomość aukcyjna to okazja. Typowe kategorie:

- Repossessions - domy przejęte przez lendera. Zwykle w niezłym stanie, ale sprzedawane szybko.

- Probate sales - spadki, gdzie rodzina chce zamknąć sprawę. Często domy nietykane od dekad.

- Nieruchomości nieubezpieczalne lub niefinansowalne - bez kuchni, bez łazienki, po pożarze, z krótkim leasem, z knotweedem, z konstrukcją PRC.

- Krótki lease - mieszkania, w których zostało 55 lat leasu, a przedłużenie kosztuje 30 000 funtów i więcej.

- Działki i budynki z pozwoleniem - kupowane głównie przez deweloperów.

- Buy-to-let z lokatorem w środku - tenanted properties, gdzie kupujesz razem z umową najmu.

Guide price to nie wycena. To narzędzie marketingowe, które ma przyciągnąć licytujących. Realna cena sprzedaży bywa 20 do 40 procent powyżej guide price. Ukryta jest natomiast reserve price, czyli minimalna kwota, poniżej której sprzedający nie odda nieruchomości. Zwykle jest o jakieś 10 procent wyższa od guide price.

Jak sfinansować zakup w 28 dni

Gotówka. Najprostsze i daje największą przewagę w licytacji. Jeśli masz środki na koncie od kilku miesięcy, przygotuj dokumentację AML z góry, bo dom aukcyjny i solicitor będą jej wymagać.

Bridging loan. Najczęstsza droga przy aukcjach. Kredyt pomostowy zabezpieczony na nieruchomości, wypłacany w 5 do 15 dni roboczych. Oprocentowanie zwykle 0,55 do 1,2 procent miesięcznie, arrangement fee około 2 procent, plus wycena i prawnicy. Spłacasz go potem remortgagem na normalny mortgage albo ze sprzedaży innej nieruchomości. Bridging wymaga jasnej exit strategy, bo bez niej żaden bridger nie da pieniędzy.

Mortgage z lenderem przygotowanym z wyprzedzeniem. To jest możliwe, ale wymaga pracy przed aukcją, nie po. Broker składa wniosek na konkretną nieruchomość z katalogu, lender robi wycenę przed dniem licytacji, a Ty licytujesz z gotową ofertą w ręku. Kilka building societies potrafi zamknąć sprawę w 21 dni przy prostym profilu.

Auction finance. Produkty dedykowane, oferowane głównie przez specialist lenderów. To w praktyce bridging z szybszą procedurą i wyższą ceną.

Development finance. Jeśli kupujesz coś do gruntownej przebudowy i sprzedaży, to osobna kategoria z transzami wypłacanymi w miarę postępu prac.

Nie licz na to, że high street bank przyspieszy dla Ciebie procedurę. Halifax czy Nationwide potrzebują zwykle 3 do 6 tygodni od wniosku do oferty, a wycena sama w sobie bywa umawiana z dwutygodniowym wyprzedzeniem.

Rachunek na konkretnym przykładzie

Kupujesz dom za 120 000 funtów przez bridging na 6 miesięcy, z depozytem 30 000 funtów.

- Kwota bridging: 90 000 funtów

- Odsetki 0,85 procent miesięcznie: około 765 funtów miesięcznie, czyli 4 590 funtów za pół roku

- Arrangement fee 2 procent: 1 800 funtów

- Wycena: około 600 funtów

- Prawnicy po obu stronach: 1 800 do 2 500 funtów

- Opłata domu aukcyjnego: zwykle 1 200 do 2 000 funtów

- SDLT przy zakupie drugiej nieruchomości: dopłata procentowa, którą trzeba policzyć osobno

- Remont, żeby dom nadawał się pod mortgage: powiedzmy 18 000 funtów

Suma kosztów poza samą ceną zakupu to około 28 000 do 30 000 funtów. Jeśli po remoncie dom jest wart 180 000 funtów, robisz remortgage na 75 procent, czyli 135 000 funtów, spłacasz bridging i zostaje Ci nadwyżka. Rachunek działa. Ale wystarczy, że remont potrwa cztery miesiące dłużej i wycena po pracach wyjdzie 160 000 zamiast 180 000, a marża znika.

Co zrobić przed aukcją

1. Ściągnij legal pack i daj go solicitorowi. To zbiór dokumentów: title, searches, special conditions, leasehold info, EPC. Przeczytanie kosztuje zwykle 300 do 500 funtów i są to najlepiej wydane pieniądze w całym procesie.

2. Szukaj w special conditions zapisów o dopłatach. Bardzo często kupujący pokrywa koszty prawne sprzedającego, opłaty za searches i buyer's premium. To potrafi dodać 3 000 funtów do ceny.

3. Obejrzyj nieruchomość fizycznie. Domy aukcyjne organizują otwarte oglądania. Zabierz kogoś, kto zna się na budowlance.

4. Ustal maksymalną kwotę i zapisz ją na kartce. Licytacja to emocje i ludzie regularnie przepłacają 15 000 funtów w trzydzieści sekund.

5. Załatw finansowanie warunkowo przed licytacją. Bridger powinien wydać decision in principle na konkretny adres.

6. Zorganizuj ubezpieczenie budynku od dnia exchange, bo od tego momentu ryzyko jest Twoje, nie sprzedającego.

7. Przygotuj dokumenty AML i dowód pochodzenia środków. Przelew z polskiego konta wymaga wyciągów i wyjaśnienia źródła.

Najczęstsze błędy

Licytowanie bez przeczytania legal pack. To numer jeden. W pakiecie bywają rzeczy takie jak brak dostępu do drogi, prawo przejazdu przez działkę, zaległy service charge 9 000 funtów albo restrykcja w tytule uniemożliwiająca rozbudowę.

Zakładanie, że bridging da się załatwić po fakcie. Da się, ale ceny są wtedy dyktowane przez pilność, a wycena może wyjść niżej niż cena zakupu, co zostawia Cię z luką do dopłaty.

Ignorowanie kosztu wyjścia. Jeśli po sześciu miesiącach nie masz mortgage, na który liczyłeś, bridging wchodzi w tryb odsetek karnych, a stawki potrafią wzrosnąć do 2 procent miesięcznie.

Kupowanie nieruchomości bez kuchni i łazienki bez planu, jak i za co je zrobić. Bez tych pomieszczeń żaden standardowy lender nie da mortgage, więc exit przez remortgage jest zablokowany, dopóki nie skończysz prac.

Kiedy aukcja ma sens

Ma sens, jeśli masz gotówkę albo dostęp do bridging, znasz koszty remontu z doświadczenia i kupujesz w okolicy, której ceny rozumiesz. Ma też sens przy nieruchomościach niefinansowalnych, które po naprawie wracają do normalnego obiegu i zyskują na wartości właśnie dzięki temu.

Nie ma sensu jako sposób na tanie kupienie pierwszego domu do zamieszkania, jeśli całe Twoje finansowanie opiera się na standardowym mortgage i 10 procentach depozytu.

Twoja zdolność do wyjścia z bridging na normalny mortgage zależy w całości od profilu kredytowego, więc sprawdź raport na CheckMyFile jeszcze zanim pojedziesz obejrzeć pierwszą nieruchomość z katalogu aukcyjnego.