Joint Borrower Sole Proprietor - mortgage z pomocą rodziny

Zarabiasz 32 000 funtów, dom w Twojej okolicy kosztuje 240 000, masz odłożone 30 000 depozytu i lender oferuje Ci 144 000 funtów. Brakuje 66 000. Rodzice mają dochód, ale nie chcą wchodzić na akt własności ani płacić dopłaty stamp duty. Joint Borrower Sole Proprietor rozwiązuje dokładnie ten problem.

Na czym polega JBSP

W kredycie typu Joint Borrower Sole Proprietor (JBSP) na umowie kredytowej figurują dwie albo więcej osób, ale na tytule własności w Land Registry tylko jedna. Rodzic jest współkredytobiorcą, nie współwłaścicielem.

Lender liczy dochód wszystkich kredytobiorców, więc Twoja zdolność rośnie. Dom jest wyłącznie Twój. Rodzic odpowiada za dług, ale nie ma udziału w nieruchomości.

Przy klasycznym joint mortgage rodzic wchodzi też na własność. To uruchamia dwie rzeczy: dopłatę SDLT 5 procent za dodatkową nieruchomość, bo rodzic zwykle ma już dom, oraz Capital Gains Tax od jego udziału przy sprzedaży. Przy zakupie za 240 000 funtów sama dopłata to 12 000 funtów. Przy JBSP nie płacisz jej, bo rodzic nie nabywa nieruchomości.

Poręczyciel wchodzi do gry dopiero, gdy przestajesz płacić. Współkredytobiorca w JBSP jest odpowiedzialny od pierwszego dnia i kredyt widnieje na jego raporcie kredytowym przez cały okres. Guarantor mortgage w klasycznej formie prawie zniknął z rynku, JBSP go zastąpił.

Kto to oferuje i na jakich warunkach

Produkt jest dostępny przede wszystkim u building societies i średnich lenderów. Regularnie robią to Skipton, Metro Bank, Clydesdale, Tipton and Coseley, Furness, Bath Building Society, Loughborough, Vernon, Darlington, Melton, Suffolk Building Society i Family Building Society. Lenderzy z high street mają w tym segmencie własne warianty produktów rodzinnych, ale kryteria zmieniają się kilka razy w roku, więc broker sprawdzi aktualną listę szybciej niż Ty.

Typowe warunki:

- Maksymalnie cztery osoby na kredycie, w praktyce najczęściej dwie albo trzy

- Maksymalne LTV 90-95 procent przy depozycie od 5 do 10 procent

- Limit wieku - większość lenderów wymaga, żeby kredyt był spłacony, zanim wspierający skończy 70-80 lat, a to najczęstsza przeszkoda

- Dochód wspierającego liczony w całości albo częściowo, w zależności od lendera

- Niezależna porada prawna dla wspierającego, koszt 200-500 funtów, wymagana przez większość lenderów

Kwestia wieku decyduje o okresie kredytowania. Jeśli rodzic ma 58 lat, a lender stawia limit 75 lat, kredyt może biec maksymalnie 17 lat, a nie 30. Krótszy okres to wyższa rata, co potrafi zniweczyć całą korzyść z dołożonego dochodu. Wtedy szuka się lendera z limitem 80 lat albo takiego, który liczy wiek tylko głównego kredytobiorcy przy okresie wykraczającym poza emeryturę wspierającego.

Jak liczona jest zdolność

Lender sumuje dochody, ale odejmuje wszystkie zobowiązania wspierającego: jego własny mortgage, kartę kredytową, car finance. Rodzic z kredytem hipotecznym na 700 funtów miesięcznie dokłada do wspólnej zdolności znacznie mniej, niż wynikałoby z jego pensji.

Przykład. Twój dochód 32 000 funtów, rodzic 42 000 funtów, jego rata mortgage 650 funtów miesięcznie. Przy mnożniku 4,5 zsumowane dochody dałyby 333 000 funtów, ale po odjęciu jego zobowiązań w modelu affordability wynik spada zwykle do 250 000-280 000 funtów. Nadal ogromna różnica wobec Twoich 144 000, ale nie licz na proste dodawanie.

Część lenderów liczy dochód wspierającego tylko w takiej wysokości, żeby pokryć lukę, a nie w całości. Inni ograniczają udział wspierającego do 50 procent raty.

Co powinien wiedzieć rodzic, zanim podpisze

To nie jest formalność i tak właśnie trzeba do tego podejść:

- Odpowiedzialność solidarna - jeśli przestaniesz płacić, lender ściąga całą ratę od rodzica, nie połowę

- Kredyt na jego raporcie - widnieje w Experian, Equifax i TransUnion przez cały okres i obniża jego własną zdolność kredytową

- Wpływ na jego plany - remortgage, kredyt na samochód albo pomoc drugiemu dziecku stają się trudniejsze

- Brak prawa do nieruchomości - w razie konfliktu rodzic nie ma udziału we własności, chyba że podpiszecie osobny Deed of Trust

- Twoje opóźnienia psują jego historię - jedna przegapiona rata zostaje na jego raporcie na sześć lat

Deed of Trust sporządzony przez solicitora kosztuje 400-800 funtów i może zabezpieczyć zwrot wniesionych środków albo udział w przyroście wartości. Warto go zrobić, zwłaszcza gdy rodzic dokłada też do depozytu.

Strategia wyjścia

JBSP ma z założenia charakter przejściowy. Standardowy plan: po 3-5 latach, gdy Twój dochód wzrośnie i spadnie LTV, przechodzisz na kredyt w pojedynczym imieniu.

Żeby to zadziałało, muszą być spełnione warunki:

1. Twój dochód musi samodzielnie unieść całe saldo w modelu affordability

2. Historia spłat przez cały okres musi być czysta

3. LTV powinno spaść, co dzieje się przez spłatę kapitału i wzrost wartości

Zrobisz to jako remortgage do innego lendera albo jako transfer of equity u obecnego. Druga opcja jest tańsza, ale wymaga zgody lendera na zwolnienie wspierającego z długu, a nie każdy ją da automatycznie. Zapytaj o to jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy.

Nie zakładaj, że wyjście jest gwarantowane. Jeśli za pięć lat Twój dochód nie urośnie albo stawki będą wyższe, rodzic zostaje na kredycie dłużej, niż planował.

Alternatywy, które warto porównać

- Gifted deposit - najprostsze rozwiązanie, jeśli rodzice mają gotówkę. Bez zobowiązania, bez wpływu na ich credit file, wymaga tylko listu darowizny i dokumentów AML

- Family offset i depozyt zabezpieczający - rodzic blokuje 10 procent ceny na koncie u lendera na kilka lat, po czym odzyskuje środki z odsetkami

- Kredyt na 100 procent dla najemców - produkt Skipton dla osób, które udokumentują 12 miesięcy terminowych płatności czynszu i rachunków

- Wspólny zakup z rodzeństwem - dwa dochody, dwa nazwiska na własności, ale wtedy dopłata SDLT wraca do gry, jeśli druga osoba ma już nieruchomość

Zanim złożysz wniosek

Poproś rodzica, żeby sam sprawdził swój raport kredytowy. Zaskoczenie na etapie underwritingu w postaci zapomnianego defaultu na rachunku za telefon sprzed czterech lat potrafi zatrzymać całą sprawę na tygodnie. Oboje sprawdźcie raporty na CheckMyFile, zbierzcie dokumenty dochodowe i dopiero potem idźcie do brokera z konkretną kwotą.