Kredyt w Polsce a zdolność kredytowa w UK

Masz mieszkanie w Rzeszowie z hipoteką na 1 400 złotych miesięcznie, wynajmujesz je za 2 200 i planujesz kupno domu w Peterborough. Pytanie, które słyszę najczęściej, brzmi: czy muszę o tym mówić? Odpowiedź jest krótka. Tak, musisz, a konsekwencje przemilczenia są znacznie gorsze niż samo obniżenie zdolności.

Deklaracja nie jest opcjonalna

Formularz wniosku o mortgage zawiera pytania o wszystkie posiadane nieruchomości i wszystkie zobowiązania kredytowe, bez ograniczenia do terytorium Wielkiej Brytanii. Podanie nieprawdziwej odpowiedzi to fałszywe oświadczenie w rozumieniu Fraud Act 2006.

Jak lender się dowiaduje, skoro polskie kredyty nie widnieją w Experian, Equifax ani TransUnion:

- Wyciągi bankowe - regularny przelew do polskiego banku albo wpływ czynszu z Polski rzuca się w oczy przy pierwszym przeglądzie wyciągów z trzech miesięcy

- Dokumenty AML u solicitora - kancelaria prosi o pełny obraz majątku

- Rozliczenie Self Assessment - jeśli deklarujesz zagraniczny dochód z najmu, jest to czarno na białym

- Twoje własne zeznanie podatkowe w Polsce, jeśli lender poprosi o zagraniczne dokumenty dochodowe

Konsekwencje wykrycia po fakcie: wycofanie oferty kredytowej, marker CIFAS na sześć lat blokujący praktycznie każde finansowanie, a w skrajnych przypadkach żądanie natychmiastowej spłaty. Utrata 20 000 funtów zdolności jest i tak lepsza niż ten scenariusz.

Jak lender liczy polską ratę

Rata kredytu w Polsce jest przeliczana na funty po bieżącym kursie i traktowana jak każde inne miesięczne zobowiązanie. Przy kursie w okolicach 4,8-5,0 złotego za funta rata 1 400 złotych to około 285 funtów miesięcznie.

Wpływ na zdolność jest większy, niż większość ludzi zakłada. Przybliżona zasada w modelach affordability: każde 100 funtów stałego miesięcznego zobowiązania zmniejsza dostępną kwotę kredytu o mniej więcej 13 000-18 000 funtów, zależnie od lendera i okresu kredytowania. Rata 285 funtów zjada więc około 40 000-50 000 funtów zdolności.

Część lenderów stosuje dodatkowo bufor walutowy i podnosi wartość zagranicznego zobowiązania o 10-25 procent, żeby zabezpieczyć się przed zmianą kursu. Wtedy Twoje 285 funtów liczone jest jako 340 funtów.

Tu zaczyna się rozjazd między lenderami:

- Jedni zaliczą czynsz netto po polskim podatku i po odjęciu raty, traktując nieruchomość jako samofinansującą się

- Drudzy zaliczą tylko część czynszu, na przykład 50-75 procent, jako bufor na pustostany

- Jeszcze inni nie zaliczą zagranicznego dochodu z najmu w ogóle, ale ratę policzą w pełnej wysokości. To najgorszy wariant i niestety wcale nie rzadki

Różnica między tymi podejściami przy tej samej sytuacji potrafi wynieść 60 000 funtów dostępnego kredytu. To jest dokładnie ten moment, w którym broker znający kryteria zarabia na swoje wynagrodzenie.

Pułapka stamp duty, o której mało kto wie

To najkosztowniejszy punkt całego tematu i najczęściej pomijany.

W Anglii i Irlandii Północnej wyższe stawki SDLT stosuje się, gdy w momencie zakupu posiadasz udział w innej nieruchomości mieszkalnej o wartości co najmniej 40 000 funtów, gdziekolwiek na świecie, i nie zastępujesz swojego dotychczasowego głównego miejsca zamieszkania. Mieszkanie w Polsce warte 300 000 złotych, czyli około 62 000 funtów, spełnia ten warunek.

Do tego dochodzi druga rzecz: posiadanie nieruchomości za granicą odbiera Ci status first-time buyera, a więc i ulgę SDLT dla kupujących pierwszy dom.

Policzmy na zakupie domu za 280 000 funtów w Anglii.

- First-time buyer bez nieruchomości w Polsce - ulga obejmuje wartość do 300 000 funtów, więc SDLT wynosi 0 funtów

- Ta sama osoba z mieszkaniem w Rzeszowie - brak ulgi FTB, standardowy SDLT 4 000 funtów, plus dopłata 5 procent od całej ceny, czyli 14 000 funtów. Razem 18 000 funtów

Osiemnaście tysięcy funtów różnicy z powodu mieszkania, o którym kupujący często nawet nie pomyślał w kontekście brytyjskiego podatku. W Szkocji dopłata Additional Dwelling Supplement wynosi 8 procent, w Walii obowiązują wyższe stawki LTT.

Wyjątek: jeśli sprzedasz polskie mieszkanie przed zakupem domu w UK i było ono Twoim głównym miejscem zamieszkania, albo sprzedasz je w ciągu 36 miesięcy po zakupie, zastępując główne miejsce zamieszkania, możesz uniknąć dopłaty lub odzyskać ją później. Warunki są ścisłe i warto je przegadać z solicitorem przed exchange, nie po.

Mortgage w walucie obcej

Osobna sprawa dotyczy dochodu. Jeśli Twoje dochody są w złotówkach, a kredyt w funtach, wniosek podpada pod przepisy o foreign currency mortgage wynikające z dyrektywy hipotecznej wdrożonej do prawa brytyjskiego. Lender ma wtedy dodatkowe obowiązki: monitorowanie kursu i informowanie Cię, gdy zmieni się o ponad 20 procent, oraz oferowanie mechanizmu ograniczenia ryzyka.

Większość lenderów po prostu unika tych obowiązków i nie przyjmuje wniosków od osób z dochodem w obcej walucie. Jeżeli pracujesz w UK i zarabiasz w funtach, a w złotówkach masz tylko zobowiązanie, przepis Cię nie dotyczy. Problem pojawia się przy osobach, które nadal zarabiają w Polsce.

Dokumenty, które przygotujesz do wniosku

- Umowa kredytowa z polskim bankiem

- Aktualny harmonogram spłat albo zaświadczenie o saldzie i wysokości raty

- Zaświadczenie o terminowości spłat, wydawane przez polskie banki zwykle w kilka dni

- Wycena albo operat, jeśli lender chce potwierdzenia wartości nieruchomości

- Umowa najmu i potwierdzenia wpływu czynszu, jeśli mieszkanie jest wynajmowane

- Polskie zeznanie podatkowe z wykazanym dochodem z najmu

- Tłumaczenia przysięgłe wszystkiego powyżej

Skompletuj to, zanim broker zacznie składać wniosek. Dosyłanie dokumentów po tygodniu jest jednym z głównych powodów, dla których proces wydłuża się z sześciu do dwunastu tygodni.

Sprzedać czy zatrzymać

Nie ma jednej odpowiedzi, ale liczby układają się zwykle tak:

- Zatrzymać ma sens, gdy mieszkanie jest wynajęte z sensownym zyskiem, kredyt jest niski względem wartości, a Twoja zdolność w UK i tak wystarcza na wybrany dom

- Sprzedać ma sens, gdy dopłata SDLT i utrata ulgi FTB kosztują Cię kilkanaście tysięcy funtów, a mieszkanie przynosi kilkaset złotych miesięcznie nadwyżki

Pamiętaj przy tym, że jako rezydent podatkowy UK rozliczasz w Wielkiej Brytanii dochody i zyski ze źródeł światowych. Polskie zwolnienie ze sprzedaży nieruchomości po pięciu latach nie chroni Cię automatycznie przed brytyjskim Capital Gains Tax. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania określa, jak to rozliczyć, ale rozmowę z księgowym odbądź przed podpisaniem aktu, bo po sprzedaży manewru już nie ma.

Zanim broker wybierze lendera, sprawdź swój brytyjski raport na CheckMyFile i przygotuj pełne zestawienie polskich zobowiązań. Wniosek złożony do lendera, który akurat liberalnie traktuje zagraniczne nieruchomości, to często różnica między odmową a ofertą.