Nieruchomość w Polsce a wniosek o mortgage w UK

Mieszkanie po babci w Kielcach, kawalerka na wynajem w Gdańsku albo połowa domu rodziców pod Rzeszowem. Każda z tych sytuacji ma realny wpływ na Twój wniosek o mortgage w UK i najczęściej nie chodzi o to, o czym myślisz. Największym problemem zwykle nie jest zdolność kredytowa, tylko podatek Stamp Duty.

Tracisz status first-time buyer

To pierwsza rzecz, którą trzeba powiedzieć jasno. Dla celów SDLT (Stamp Duty Land Tax) first-time buyer to osoba, która nigdy wcześniej nie posiadała udziału w nieruchomości mieszkalnej - nigdzie na świecie. Nie tylko w Anglii i Walii.

Jeśli masz w Polsce mieszkanie, odziedziczyłeś jedną szóstą domu po dziadkach albo jesteś współwłaścicielem lokalu, którego nawet nie widziałeś od dziesięciu lat - nie jesteś first-time buyerem w rozumieniu HMRC. Ulga FTB dotyczy tylko osób, które nigdy nie miały nic. Odziedziczony udział liczy się tak samo jak zakup.

Solicitor zada Ci to pytanie w formularzu SDLT wprost. Nieprawdziwa odpowiedź to nie drobiazg, tylko fałszywa deklaracja podatkowa. HMRC ma dziewięć miesięcy na otwarcie kontroli od daty złożenia zeznania, a przy podejrzeniu celowego błędu terminy są znacznie dłuższe.

Dopłata do Stamp Duty za drugą nieruchomość

Druga sprawa, bardziej bolesna. Jeśli w dniu completion nadal będziesz właścicielem nieruchomości w Polsce, kupno domu w UK może zostać potraktowane jako zakup additional property, a to oznacza dopłatę procentową do całej ceny zakupu.

Trzy rzeczy, które warto ustalić z solicitorem, zanim cokolwiek podpiszesz.

Jeśli Twój udział jest wart mniej niż 40 000 funtów, w wielu przypadkach dopłata nie ma zastosowania. Przy dzisiejszym kursie to około 200 000 złotych, więc udział w kawalerce często mieści się poniżej progu, ale mieszkanie w Warszawie już nie.

Jeśli sprzedasz polskie mieszkanie przed finalizacją zakupu w UK, problem znika. Liczy się kolejność dat, nie intencje. Solicitor patrzy na stan na dzień completion i nic poza tym.

Jeśli polska nieruchomość była Twoim main residence i sprzedasz ją w ciągu trzech lat od zakupu domu w UK, możesz ubiegać się o zwrot dopłaty. To realna ścieżka dla osób, które przyjechały do UK niedawno i jeszcze nie zdążyły uporządkować spraw w kraju.

Praktyczna rada: policz to zawczasu. Przy domu za 250 000 funtów różnica między standardową stawką a dopłatą to kilkanaście tysięcy funtów. Lepiej wiedzieć o tym na etapie oferty niż tydzień przed exchange.

Kredyt hipoteczny w Polsce to commitment

Jeśli polska nieruchomość jest obciążona kredytem, brytyjski lender potraktuje ratę jako committed expenditure - stałe zobowiązanie, które obniża Twoją zdolność. Nie ma znaczenia, że rata jest w złotówkach i że płaci ją Twoja mama z wynajmu.

Przeliczenie idzie zwykle po aktualnym kursie z pewnym zapasem bezpieczeństwa. Rata 1 800 złotych to około 350 funtów miesięcznie. Przy mnożniku 4,5 razy dochód i standardowym podejściu do affordability to potrafi zabrać 20 000-30 000 funtów z maksymalnej kwoty kredytu. Underwriter i tak zobaczy te przelewy na wyciągach i o nie zapyta.

- Zaświadczenie z polskiego banku o aktualnym saldzie zadłużenia i wysokości raty

- Harmonogram spłat, jeśli bank go wystawia

- Informację o walucie kredytu (kredyt we frankach albo w euro to osobna rozmowa i część lenderów po prostu odmówi)

Dochód z wynajmu w Polsce

Tu trzeba uważać. Duża część high street lenderów - Halifax, Nationwide, Santander - nie przyjmie dochodu z najmu nieruchomości położonej poza UK jako podstawy do liczenia zdolności. Nie dlatego, że im się nie podoba, tylko dlatego, że nie mają w polityce sposobu na jego weryfikację.

Realne opcje wyglądają tak.

Część z nich przyjmie dochód zagraniczny, zwykle z haircut rzędu 20-30 procent i pod warunkiem, że dochód jest rozliczony podatkowo. Tych produktów nie znajdziesz w porównywarkach, droga do nich prowadzi przez brokera.

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym UK, dochód z polskiego najmu i tak deklarujesz w HMRC. Wtedy SA302 i Tax Year Overview stają się dowodem w formacie, który lender zna i rozumie bez tłumaczeń.

Najprostsza droga. Jeśli czynsz pokrywa ratę kredytu w Polsce, część lenderów zgodzi się uznać to zobowiązanie za self-financing i nie odejmie go od zdolności. Wymaga udokumentowania wpływów czynszu przez co najmniej sześć miesięcy.

Nie licz na to, że 900 złotych czynszu z mieszkania w Radomiu doda Ci znacząco zdolności w UK. W praktyce dodaje bardzo mało albo nic.

Sprzedaż polskiego mieszkania jako źródło depozytu

To częsty scenariusz i całkowicie wykonalny, ale procedury AML (Anti-Money Laundering) przy pieniądzach z zagranicy są ostrzejsze niż przy oszczędnościach z brytyjskiego konta. Solicitor odpowiada osobiście za weryfikację źródła środków i będzie drobiazgowy.

Skompletuj to zanim pieniądze wylądują w UK:

1. Akt notarialny sprzedaży - oryginał plus tłumaczenie certyfikowane

2. Odpis z księgi wieczystej pokazujący, że byłeś właścicielem

3. Potwierdzenie przelewu z polskiego banku na Twoje konto w UK, z widocznym tytułem

4. Wyciąg z polskiego konta pokazujący wpływ ceny sprzedaży

5. Jeśli mieszkanie było darowizną lub spadkiem - akt darowizny albo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku

Przelewaj bezpośrednio z konta na konto, najlepiej jednym przelewem. Rozbijanie kwoty na dziesięć transferów przez Revolut, żeby uniknąć opłat, wygląda w oczach compliance dokładnie tak, jak nie chcesz, żeby wyglądało. Dodatkowe 500 funtów straconych na kursie jest tańsze niż dwa miesiące zablokowanej transakcji.

Czego lender nie zobaczy sam

Brytyjskie agencje kredytowe - Experian, Equifax, TransUnion - nie mają wglądu w polskie BIK. Land Registry nie widzi polskich ksiąg wieczystych. Teoretycznie mógłbyś nie wspominać o mieszkaniu w Polsce i nikt by się nie dowiedział.

Praktycznie: nie rób tego. Zatajenie majątku i zobowiązań we wniosku o mortgage to mortgage fraud. Konsekwencją bywa marker CIFAS w bazie antyfraudowej, który zamyka drogę do kredytu na sześć lat i utrudnia otwarcie zwykłego konta bankowego. Underwriterzy wyłapują takie rzeczy z wyciągów bankowych, z formularza podatkowego solicitora i z pytania o first-time buyer status. Ryzyko jest nieproporcjonalne do zysku.

Jak to ułożyć krok po kroku

1. Ustal dokładnie, co posiadasz - wypis z księgi wieczystej z ekw.ms.gov.pl albo z sądu, z aktualnym stanem udziałów

2. Wyceń realnie - operat szacunkowy albo przynajmniej trzy porównywalne oferty z rynku, przeliczone na funty po dacie zbliżonej do completion

3. Zdecyduj: trzymasz czy sprzedajesz, i przelicz koszt SDLT dla obu wariantów

4. Zamów tłumaczenia certyfikowane z wyprzedzeniem, bo to zwykle 5-10 dni roboczych

5. Powiedz brokerowi o wszystkim na pierwszym spotkaniu, nie po AIP - broker regulowany przez FCA dobierze lendera, którego polityka pasuje do Twojej sytuacji

Zanim ruszysz z papierologią po polskiej stronie, sprawdź, jak wygląda Twoja brytyjska strona równania - raport z trzech agencji na CheckMyFile pokaże, czy nie ma tam czegoś, co i tak zablokuje wniosek niezależnie od mieszkania w Polsce.