Section 24 - podatek od najmu i wpływ na opłacalność

Landlord z jednym mieszkaniem, czynszem 14 400 funtów rocznie i kredytem, na którym płaci 7 200 funtów odsetek, potrafi dziś zapłacić więcej podatku niż wynosi jego realny zysk. To nie błąd w arkuszu. To Section 24, przepis wprowadzany stopniowo w latach 2017-2020, który wyrzucił odsetki od kredytu z kosztów wynajmu.

Co dokładnie zmieniła Section 24

Do roku podatkowego 2016/17 landlord odliczał odsetki od kredytu tak samo jak każdy inny koszt: prowizję agenta, ubezpieczenie czy naprawy. Podatek płacił od zysku.

Section 24 Finance (No. 2) Act 2015 wycofał to odliczenie i zastąpił je ulgą podatkową w wysokości 20 procent poniesionych kosztów finansowania. Wprowadzano go etapami po 25 procent rocznie, a od roku 2020/21 obowiązuje w pełnej wersji.

Skutek dla osoby w podstawowym progu podatkowym: neutralny, bo i tak płaci 20 procent. Skutek dla osoby w wyższym progu: dotkliwy, bo płaci 40 procent od kwoty, w której siedzą odsetki, a odzyskuje tylko 20 procent.

- Osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości mieszkalne w UK i za granicą

- Wspólników spółek osobowych

- Landlordów mieszkających poza UK, którzy rozliczają dochód z brytyjskiego najmu

- Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, które nadal odliczają odsetki w całości

- Nieruchomości komercyjne

- Furnished Holiday Lettings, ale ten reżim został zniesiony od kwietnia 2025 i wynajem wakacyjny jest dziś traktowany jak zwykły najem

Rachunek na liczbach

Czynsz 14 400 funtów rocznie. Odsetki od kredytu 7 200 funtów. Pozostałe koszty: agent, ubezpieczenie, naprawy, gas safety i licencja razem 2 400 funtów. Realny zysk gotówkowy: 4 800 funtów.

Dochód podatkowy: 14 400 minus 2 400 to 12 000 funtów. Podatek 20 procent: 2 400 funtów. Ulga: 20 procent z 7 200 to 1 440 funtów. Do zapłaty 960 funtów. Na rękę zostaje 3 840 funtów.

Ten sam dochód podatkowy 12 000 funtów. Podatek 40 procent: 4 800 funtów. Ulga 1 440 funtów. Do zapłaty 3 360 funtów. Z zysku 4 800 zostaje 1 440 funtów, czyli efektywne opodatkowanie na poziomie 70 procent.

Przy wyższym zadłużeniu robi się jeszcze gorzej. Podnieś odsetki do 11 000 funtów przy tym samym czynszu: zysk gotówkowy spada do 1 000 funtów, dochód podatkowy dalej wynosi 12 000, podatek 4 800 minus ulga 2 200 daje 2 600 funtów do zapłaty. Płacisz 2 600 funtów podatku od 1 000 funtów zysku.

Efekt uboczny, który zaskakuje najbardziej

Section 24 podnosi podatek, ale zawyża też Twój deklarowany dochód, bo do rozliczenia wchodzi czynsz brutto pomniejszony wyłącznie o koszty niefinansowe. To przesuwa ludzi przez progi, o których wcześniej nie myśleli:

- Próg wyższej stawki 50 270 funtów - pensja 44 000 plus 12 000 dochodu z najmu wpycha Cię w 40 procent, mimo że realnie zarabiasz na najmie kilkaset funtów

- High Income Child Benefit Charge - powyżej 60 000 funtów zaczynasz oddawać child benefit, a powyżej 80 000 oddajesz go w całości

- Wygaszanie personal allowance od 100 000 funtów - każde 2 funty dochodu ponad ten próg zabiera 1 funta kwoty wolnej, co daje efektywną stawkę 60 procent

- Student loan - wyższe deklarowane dochody to wyższa spłata przy planach 1, 2 i 4

Wpływ na sam mortgage

Section 24 przebudował testy czynszowe. Lenderzy stosują dziś różne progi ICR w zależności od Twojego progu podatkowego:

- 125 procent dla podatnika w podstawowym progu

- 145 procent dla podatnika w wyższym progu

- 125 procent dla spółki Ltd, bo tam odsetki wciąż są kosztem

Przy kredycie 150 000 funtów, stawce stresowej 5,5 procent i formule interest-only rata testowa wynosi 688 funtów. Podatnik w podstawowym progu musi wykazać czynsz 860 funtów, podatnik w wyższym progu 998 funtów. Ta sama nieruchomość, ta sama osoba, różnica 138 funtów miesięcznie w wymaganym czynszu. W praktyce oznacza to, że po awansie i przejściu do wyższego progu możesz nagle nie przejść remortgage'u na nieruchomość, którą masz od pięciu lat.

Co realnie da się z tym zrobić

Jeśli nieruchomość jest współwłasnością małżeńską, HMRC domyślnie dzieli dochód po połowie. Przy współwłasności w częściach ułamkowych (tenants in common) możecie zgłosić faktyczny podział, na przykład 90 na 10, formularzem Form 17 wraz z deklaracją własności. Formularz musi trafić do HMRC w ciągu 60 dni od podpisania deklaracji, inaczej jest bezskuteczny. To rozwiązanie działa tylko dla małżeństw i civil partnerships.

Składka na pension podnosi próg, od którego zaczyna się wyższa stawka. Wpłata 6 000 funtów brutto przesuwa Twój basic rate band o tę kwotę i potrafi wyciągnąć dochód z najmu spod stawki 40 procent.

Nadpłata kredytu zmniejsza odsetki, czyli dokładnie tę część, która jest karana. Przy dzisiejszych stawkach spłata kapitału na buy-to-let bywa lepszą inwestycją niż kolejny zakup.

Spółka nie podlega Section 24. Przenoszenie istniejących nieruchomości jest zwykle za drogie, ale kolejne zakupy przez SPV to standardowa dziś ścieżka.

Uczciwie: część portfeli kupionych przed 2016 rokiem na wysokim LTV po prostu przestała działać. Sprzedaż jednego mieszkania i spłata kredytu na pozostałych bywa lepszym ruchem niż trzymanie wszystkiego z uporem.

Czego nie rób

Nie przenoś nieruchomości do spółki bez policzenia CGT i SDLT. Nie zapisuj mieszkania na dziecko, żeby uciec od podatku, bo to darowizna z konsekwencjami CGT i inheritance tax. Nie zaniżaj czynszu w rozliczeniu - HMRC porównuje dane z Land Registry, ze schematów ochrony depozytów i z rejestrów licencjonowania.

Zmiana, którą trzeba wpisać w kalendarz

Making Tax Digital for Income Tax ruszyło w kwietniu 2026 dla osób z kwalifikowanym dochodem powyżej 50 000 funtów, a wśród nich jest dużo landlordów. Oznacza to kwartalne raportowanie przychodów i kosztów z najmu przez oprogramowanie zatwierdzone przez HMRC zamiast jednego rozliczenia rocznego. Jeśli prowadzisz księgowość na kartce w segregatorze, to jest moment, żeby to zmienić.

Section 24 nie zniknie i nie ma sensu na to liczyć. Da się natomiast poukładać strukturę tak, żeby nie płacić podatku wyższego niż zysk. Zanim zaczniesz refinansować albo kupować kolejną nieruchomość, sprawdź swój raport na CheckMyFile, bo przy wyższym progu ICR każdy punkt scoringu przekłada się na dostępną kwotę kredytu.