Completion statement - co zawiera i jak ją sprawdzić

Na kilka dni przed completion - dniem, w którym oficjalnie stajesz się właścicielem nieruchomości - Twój solicitor wyśle Ci completion statement. To jeden z najważniejszych dokumentów w całym procesie zakupu i warto go dokładnie sprawdzić.

Czym jest completion statement?

Completion statement to szczegółowe zestawienie wszystkich kwot związanych z Twoją transakcją. Pokazuje, ile musisz zapłacić solicitorowi, żeby transakcja mogła zostać sfinalizowana. To swoisty "rachunek końcowy" całego zakupu.

Solicitor przygotowuje completion statement zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego - ale oczywiście wyglądają one inaczej.

Co zawiera completion statement kupującego?

- Mortgage advance - kwota kredytu hipotecznego od lendera

- Depozyt - Twoje pieniądze (oszczędności, gifted deposit)

- Depozyt wpłacony przy exchange - zazwyczaj 5-10% ceny, wpłacony wcześniej

- Cena zakupu - uzgodniona cena nieruchomości

- Stamp Duty Land Tax - podatek od zakupu nieruchomości

- Opłata solicytora - uzgodniona kwota + VAT

- Property searches - koszty wyszukiwań (council, environmental, etc.)

- Land Registry fee - opłata za rejestrację własności

- Bank transfer fee - opłata za przelew środków

- Indemnity insurance - jeśli potrzebne

- Stamp Duty return fee - opłata za złożenie deklaracji SDLT

- AML check fee - opłata za weryfikację tożsamości

- Inne disbursements - dodatkowe koszty specyficzne dla transakcji

Saldo końcowe - kwota, którą musisz przelać solicitorowi przed completion. To cena minus mortgage advance minus już wpłacony depozyt plus wszystkie koszty.

Przykład completion statement

Zakup domu za 280,000 GBP przez first-time buyera:

- Mortgage advance: 252,000 GBP

- Depozyt wpłacony przy exchange: 14,000 GBP

- Dodatkowe środki od klienta: 20,850 GBP

- Cena zakupu: 280,000 GBP

- Stamp Duty: 0 GBP (first-time buyer, poniżej 425,000 GBP)

- Solicitor fee + VAT: 1,800 GBP

- Property searches: 350 GBP

- Land Registry: 270 GBP

- Bank transfer: 45 GBP

- AML checks: 25 GBP

- ID verification: 10 GBP

- Other disbursements: 350 GBP

Saldo do zapłaty: 6,850 GBP

Jak sprawdzić completion statement?

1. Porównaj cenę zakupu - upewnij się, że jest taka, jak uzgodniono.

2. Sprawdź kwotę mortgage - musi zgadzać się z mortgage offer.

3. Zweryfikuj Stamp Duty - użyj kalkulatora na gov.uk/stamp-duty-land-tax.

4. Porównaj opłaty solicytora - z początkowym quotes (wstępną wyceną). Czy pojawiły się dodatkowe, nieuzgodnione opłaty?

5. Sprawdź disbursements - czy wszystkie pozycje były wcześniej komunikowane?

6. Oblicz saldo - ręcznie policz, czy cyfry się zgadzają.

7. Zapytaj o niejasności - jeśli czegoś nie rozumiesz, pytaj. To Twoje pieniądze.

Kiedy i jak płacisz?

Solicitor poda Ci kwotę do zapłaty i termin - zazwyczaj musisz przelać pieniądze 1-2 dni robocze przed completion. Przelew musi być z Twojego osobistego konta bankowego (nie od kogoś innego, chyba że to udokumentowany gifted deposit).

Uwaga na oszustwa! Sprawdź dane do przelewu telefonicznie z solicytorem. Nigdy nie polegaj wyłącznie na emailu - oszuści podszywają się pod solicitorów i przesyłają fałszywe dane bankowe. To jeden z najczęstszych typów fraud przy zakupie nieruchomości w UK.

Stamp Duty - quick reference dla first-time buyers

- Do 425,000 GBP: 0%

- 425,001-625,000 GBP: 5% od nadwyżki ponad 425,000

- Powyżej 625,000 GBP: brak zwolnienia first-time buyer

Dla nie-first-time buyers progi są niższe - sprawdź aktualną tabelę na gov.uk.

Po completion

Po completion solicitor:

- Zarejestruje Cię w Land Registry jako właściciela

- Złoży deklarację Stamp Duty i opłaci podatek

- Wyśle Ci potwierdzenie rejestracji

Cały raport kredytowy powinien być już w porządku - jeśli nie sprawdziłeś go wcześniej, nie jest za późno. Użyj CheckMyFile→ do monitorowania, szczególnie jeśli planujesz kolejne transakcje w przyszłości.