Exchange i completion - finalizacja zakupu domu w UK
Dotarłeś do finiszu - oferta zaakceptowana, mortgage przyznany, survey zrobiony. Teraz czekają Cię dwa najważniejsze momenty procesu: exchange of contracts i completion. Dla wielu Polaków w UK to najbardziej stresujące etapy, bo od tego momentu nie ma odwrotu.
Czym jest Exchange of Contracts?
Exchange to moment, w którym kontrakty kupna i sprzedaży zostają formalnie wymienione między solicitorami obu stron. Od tego momentu transakcja jest prawnie wiążąca - ani Ty, ani sprzedający nie możecie się wycofać bez poważnych konsekwencji finansowych.
Co się dzieje przy exchange:
1. Twój solicitor sprawdził i zatwierdził wszystkie dokumenty
2. Uzgodniono datę completion
3. Ty podpisujesz kontrakt
4. Sprzedający podpisuje identyczny kontrakt
5. Solicitorzy wymieniają kontrakty (zazwyczaj telefonicznie, potwierdzając ustnie)
6. Wpłacasz depozyt exchange (zazwyczaj 10% ceny zakupu) do solicytora sprzedającego
Od tego momentu:
- Transakcja jest prawnie wiążąca
- Wycofanie się = utrata depozytu + potencjalne odszkodowanie
- Data completion jest ustalona i niezmienna (chyba że obie strony się zgodzą)
Depozyt exchange - ważne szczegóły
Depozyt exchange to zazwyczaj 10% ceny zakupu. Jeśli kupujesz dom za 300 000 GBP, musisz mieć gotowe 30 000 GBP w dniu exchange.
Skąd pochodzą pieniądze?
- Twoje oszczędności (depozyt mortgage)
- LISA (pamiętaj o 7-dniowym czasie wypłaty!)
- Gifted deposit od rodziny
Nie mylić z depozytem mortgage: depozyt exchange to część Twojego wkładu własnego. Reszta (mortgage plus pozostały wkład) jest przekazywana w dniu completion.
Niektórzy solicitorzy pozwalają na mniejszy depozyt exchange (np. 5%), ale to wymaga zgody sprzedającego.
Okres między exchange a completion
Typowo 1-4 tygodnie, choć może być nawet tego samego dnia (simultaneous exchange and completion).
W tym okresie:
- Twój solicitor przygotowuje ostateczne dokumenty
- Lender przygotowuje transfer środków mortgage
- Ty organizujesz przeprowadzkę i ubezpieczenie
- Powinieneś mieć buildings insurance od dnia exchange (nie completion!)
Czym jest Completion?
Completion to dzień, w którym własność przechodzi na Ciebie i dostajesz klucze. To jest dzień, na który czekałeś.
Co się dzieje w dniu completion:
Rano:
1. Twój solicitor przekazuje pieniądze do solicytora sprzedającego (mortgage + Twój wkład)
2. Transfer bankowy - może trwać od kilku minut do kilku godzin
Po potwierdzeniu otrzymania pieniędzy:
3. Solicitor sprzedającego potwierdza otrzymanie środków
4. Sprzedający opuszcza nieruchomość
5. Estate agent (lub solicitor) przekazuje Ci klucze
6. Oficjalnie jesteś właścicielem!
Po completion:
7. Twój solicitor rejestruje Cię w Land Registry
8. Solicitor płaci Stamp Duty Land Tax do HMRC (w ciągu 14 dni)
9. Otrzymujesz potwierdzenie rejestracji (Title Register)
Typowe problemy przy completion
Opóźnienie transferu - przelew bankowy może się opóźnić, szczególnie w piątkowe popołudnia. Completion zazwyczaj odbywa się od poniedziałku do piątku.
Chain collapse - jeśli jedno ogniwo w łańcuchu transakcji ma problem, cały chain się zatrzymuje.
Last minute issues - sprzedający nie opuścił nieruchomości, klucze nie pasują, nieruchomość w gorszym stanie niż przy viewingu.
Co zrobić PRZED exchange?
- Potwierdź, że mortgage offer jest nadal ważny
- Upewnij się, że pieniądze na depozyt są na koncie solicytora
- Zorganizuj buildings insurance (od daty exchange!)
- Sprawdź, czy solicitor odpowiedział na wszystkie enquiries
- Zrób last viewing nieruchomości
Co zrobić PRZED completion?
- Zamów firmę przeprowadzkową
- Poinformuj dostawców mediów
- Zorganizuj mail redirect
- Przygotuj gotówkę na natychmiastowe wydatki
- Zarejestruj się na Council Tax pod nowym adresem
- Upewnij się, że solicitor ma wszystkie podpisane dokumenty
Co zrobić PO completion?
- Zmień zamki - nie wiesz, kto ma kopie kluczy
- Zarejestruj się na Electoral Roll pod nowym adresem
- Zaktualizuj adres we wszystkich instytucjach
- Sprawdź stan nieruchomości i spisz odczyty liczników
- Sprawdź raport kredytowy na CheckMyFile→ za kilka tygodni - Twój nowy mortgage powinien pojawić się na raporcie
Gratulacje!
Jeśli dotarłeś do completion, jesteś teraz właścicielem domu w UK. To ogromne osiągnięcie, szczególnie jako Polak budujący życie na Wyspach. Pamiętaj o regularnym monitorowaniu mortgage i credit score, żeby Twoja sytuacja finansowa była zawsze pod kontrolą.
Sprawdź swoją historię kredytową za darmo
Chcesz wiedzieć, jak wygląda Twój raport kredytowy? Skorzystaj z 7-dniowego darmowego okresu próbnego CheckMyFile i sprawdź dane ze wszystkich trzech agencji kredytowych w UK.
Sprawdź za darmo →