Prawa najemcy w UK - co musisz wiedzieć wynajmując

Wielu Polaków w UK wynajmuje mieszkanie lub dom - czy to na początku pobytu, czy podczas oszczędzania na depozyt do własnej nieruchomości. Niestety, zbyt wielu nie zna swoich praw jako najemcy, co prowadzi do problemów z landlordami. W UK prawa najemców są znacznie silniejsze niż w wielu innych krajach - warto je znać.

Twoja umowa najmu

W UK najczęstszym typem umowy jest Assured Shorthold Tenancy (AST). To standardowa umowa na czas określony (zwykle 6 lub 12 miesięcy), która po upływie terminu przechodzi w umowę na czas nieokreślony (periodic tenancy).

Każdy landlord musi dostarczyć Ci:

- Pisemną umowę najmu (choć nawet ustna umowa jest wiążąca)

- Certyfikat bezpieczeństwa gazowego (Gas Safety Certificate) - odnawiany co roku

- Certyfikat efektywności energetycznej (EPC)

- Broszurę "How to Rent" od rządu

- Informację, w którym schemacie ochrony depozytu zarejestrowano Twój depozyt

Ochrona depozytu

To jeden z najważniejszych elementów. W Anglii i Walii landlord ma 30 dni od otrzymania depozytu na zarejestrowanie go w jednym z trzech zatwierdzonych schematów:

- Deposit Protection Service (DPS)

- MyDeposits

- Tenancy Deposit Scheme (TDS)

Jeśli landlord nie zarejestruje depozytu, nie może Ci wydać Section 21 notice (wypowiedzenie bez podania przyczyny), a Ty możesz wystąpić do sądu o odszkodowanie w wysokości 1-3x wartości depozytu.

Naprawy i utrzymanie

Landlord jest odpowiedzialny za:

- Strukturę budynku - ściany, dach, okna, drzwi

- Instalacje - woda, gaz, elektryczność, ogrzewanie

- Urządzenia dostarczone z mieszkaniem - jeśli pralka czy kuchenka były w mieszkaniu przy wprowadzce, landlord odpowiada za ich naprawę

- Bezpieczeństwo - detektory dymu, czadu, elektryczność (EICR co 5 lat)

Jeśli zgłosisz problem, landlord musi podjąć działania w rozsądnym terminie. W nagłych przypadkach (brak ogrzewania zimą, wyciek gazu) naprawa powinna nastąpić w ciągu 24 godzin.

Jeśli landlord ignoruje Twoje zgłoszenia, możesz:

1. Napisać formalną skargę pisemną

2. Skontaktować się z Environmental Health w lokalnym council

3. W skrajnych przypadkach - zgłosić do sądu

Wypowiedzenie umowy

- Section 21 (no-fault eviction) - landlord nie musi podawać przyczyny, ale musi dać Ci minimum 2 miesiące wypowiedzenia. Uwaga: rząd UK planuje znieść Section 21 w ramach Renters' Reform.

- Section 8 - z podaniem przyczyny (np. zaległości w czynszu, łamanie warunków umowy). Okres wypowiedzenia zależy od przyczyny.

- W okresie fixed term - możesz wypowiedzieć tylko jeśli umowa zawiera klauzulę break clause, lub za porozumieniem obu stron

- W periodic tenancy - zwykle 1 miesiąc wypowiedzenia

Podwyżki czynszu

Landlord nie może podnosić czynszu kiedy chce i o ile chce:

- W okresie fixed term - czynsz nie może wzrosnąć, chyba że umowa to przewiduje

- W periodic tenancy - landlord musi dać formalną propozycję podwyżki (Section 13 notice) z minimum 1-miesięcznym wyprzedzeniem

- Podwyżka musi być "rozsądna" i zgodna z cenami rynkowymi

Dyskryminacja

Landlord nie może odmówić Ci wynajmu ze względu na narodowość, rasę, płeć, religię, orientację seksualną czy niepełnosprawność. Jeśli doświadczysz dyskryminacji, możesz zgłosić to do Equality and Human Rights Commission.

Jak wynajmowanie wpływa na Twoją historię kredytową?

Płacenie czynszu na czas nie jest automatycznie raportowane do agencji kredytowych. Ale możesz skorzystać z usług takich jak CreditLadder czy Canopy, które raportują Twoje terminowe płatności czynszu, pomagając budować historię kredytową.

Jeśli planujesz kupno własnego domu w przyszłości, monitoruj swoją historię kredytową na CheckMyFile. Dobra historia płatności w czasie wynajmu (jeśli jest raportowana) plus inne pozytywne wpisy mogą znacząco poprawić Twoje szanse na mortgage.

Praktyczne porady

- Dokumentuj wszystko - korespondencję z landlordem, stan mieszkania przy wprowadzce (zdjęcia!), zgłoszenia napraw

- Nie bój się egzekwować swoich praw - landlord nie może Cię eksmitować za to, że zgłaszasz problemy (to tzw. retaliatory eviction i jest nielegalne)

- Sprawdź, czy landlord ma licencję - w niektórych council areas wymagana jest licencja HMO lub selective licensing